부동산에 대한 형식적 경매의 절차

46. 부동산에 대한 형식적 경매의 절차

★ 상속부동산에 관하여 민사집행법 274조 1항에 따른 형식적 경매절차가 진행된 것이 아니라 담보권실행을 위한 경매절차가 진행된 경우에는 비록 한정승인 절차에서 상속 채권자로 신고한 자라고 하더라도 집행권원을 얻어 그 경매절차에서 배당요구를 함으로써 일반채권자로서 배당받을 수 있다.

 

1. 형식적 경매의 절차는 담보권실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다. 따라서 형식적 경매의 목적물이 부동산이라면 부동산경매절차의 예에 따라 실시한다. 여기서 ‘예에 따라 실시한다’함은 담보권실행을 위한 경매에 관한 제규정을 모두 그대로 적용하는 것이 아니라 사항의 성질에 따라 다소의 변용을 가하면서 이용할 수 있는 한도 안에서 이들 절차를 이용하여 경매를 실시한다는 것을 뜻한다.

 

2. 유치권에 의한 경매의 경우 채권이 변제기에 있다는 것은 실체적 적법요건이지만 담보실행의 경우와 마찬가지로 이것을 증명하는 서류를 신청서에 첨부할 필요는 없다.

 

3. 담보권의 실행을 위한 경매절차의 예에 의하여 경매신청권의 부존재 또는 소멸 등 실체적 사유도 개시결정에 대한 이의의 사유가 된다.

 

4. 경매부동산의 침해방지를 위한 조치의 적용에 관하여는 유치권에 의한 경매 및 신청인이 당해 부동산을 점유하고 있는 자조매각의 경우에는 이를 적용할 여지가 없다.

 

5. 소멸주의와 인수주의 견해 대립

-인수주의를 취하는 경우에는 매각기일의 공고나 물건명세서에 부동산의 부담이 소멸 하지 않음을 기재하여 매수신청인인 등이 강제경매나 담보권실행을 위한 경매의 경우 처럼 당연히 소멸하는 것으로 판단하지 않도록 하여야 한다.

 

-판례는 공유물분할을 위한 경매 등의 이른바 형식적 경매가 강제경매 또는 담보권실행 을 위한 경매와 중복되는 경우에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제734조 제2항 및 제3항을 감안하더라도, 공유물분할을 위한 경매도 강제경매나 담보권실행을 위한 경매와 마찬가지로 목적부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시된다고 봄이 상당하다.(2014) 다만 집행법원은 필요한 경우 위와 같은 법정매각조건과 달리 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인으로 하여금 인수하도록할 수 있으나 이때에는 매각조건 변경결정을 하여 이를 고지하여야 한다고 하여 공유물분할을 위한 경매에서도 소멸주의를 원칙으로 하고 있으며, 유치권의 경매에도 같은 취지의 판시를 하였다.

 

6. 판례에 의하여 유치권의 경매가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행되는 이상 유치권에 의한 경매에도 압류채권자에 우선하는 채권자나 압류채권자의 보호를 위하여 민사집행법 제91조 제1항의 잉여주의가 준용되어야 하고, 따라서 민사집행법 제102조에 따를 경매절차의 취소규정도 준용되어야 한다고 한다.

 

7. 협의의 형식적 경매에 있어서는 신청인의 실체적 청구권을 만족시켜 주는 것을 절차의 목적으로 하는 것이 아니고 또 채무자가 별도로 존재하지 않는 것이 통례이므로 채무자의 매수신청금지에 관한 민사집행규칙 제59조 1호, 158조의 규정은 적용될 여지가 없다.(유치권의 경매에서 견해대립)

 

8. 공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의 경우에는 공유물의 지분경매에 있어 다른 공유자의 우선매수권을 규정한 민사집행법 140조의 규정은 적용되지 않는다.

 

9. 판례는 유치권에 의한 경매도 강제경매나 담보권실행을 위한 경매와 마찬가지로 부동산 위의 부담을 소멸시키는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되고 우선채권자뿐만 아니라 일반채권자의 배당요구도 허용되며, 유치권자는 일반채권자와 동일한 순위로 배당을 받을 수 있다고 하여 형식적경매 중 소멸주의를 원칙으로 하는 경매절차(유치권에 의한 경매, 공유물분할을 위한 경매)에서는 배당요구과 배당절차를 긍정하고 있다.

 

-판례는 민법 1037조에 근거하여 민사집행법 274조에 따라 행하여지는 상속재산에 대한 형식적 경매는 한정승인자가 상속재산을 한도로 상속채권자나 유증받은 자에 대하여 일괄하여 변제하기 위하여 청산을 목적으로 당해 재산을 현금화하는 절차이므로, 일반채권자인 상속채권자로서는 민사집행법이 아닌 민법 1034조 등의 규정에 따라 변제받아야 하므로 경매절차에서는 일반채권자의 배당요구가 허용되지 않는다.

 

10. 형식적 경매가 진행 중인 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 형식적 경매를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행하고, 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 등 경매절차가 진행되어 매각이 이루어졌다면 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.

 

11. 공유물분할을 위한 경매신청에 의하여 목적물을 압류한 후 그 절차진행 중에 공유자의 1인에 대한 채권자가 그 공유물의 지분에 대하여 강제경매 등을 신청하여 압류한 경우 에는 뒤에 개시된 사건은 물건의 일부에 대하여만 집행을 하는 것이므로 이 경우에는 물건 전체를 집행목적으로 하는 형식적 경매의 절차에 의하여 목적물 전체를 매각하여야 한다.

 

​

---

#남양주법무사 #구리법무사 #남양주경매 #구리경매 #민사집행 #부동산경매 #형식적경매