17. 매각물건명세서

 

17. 매각물건명세서

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가. 취지

(1) 집행법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하여야 한다(105조 2항). 경매대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자로 하여금 경매대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함이다.[2017 법무사]

(2) 매각물건명세서의 기재는 이중경매에서 선행사건이 정지된 경우 후행사건에 따라 속행할 수 있는가의 표준이 된다. 즉 선행사건이 정지된 때에 그 선행절차가 취소되면 매각물건명세서상의 기재사항(민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항 : 등기된 부동산의 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것)이 바뀔 때에는 후행사건으로 속행할 수 없다(87조 4항).

(3) 매각물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유(121조 5호) 및 매각허가결정에 대한 즉시항고(130조 1항)의 사유가 되며, 매각물건명세서 등의 사본이 비치된다는 사실은 매각기일공고 내용 중에도 포함시켜야 한다.

 

나. 매각물건명세서의 작성

(1) 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 불과하고 재판이 아니므로 그 작성행위는 일종의 사실행위에 속한다. 매각물건명세서에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상의 권리관계에 영향을 미치는 것이 아니므로 공신적 효력도 인정되지 않는다.[2017 능력, 2018 법무사]

(2) 매각물건명세서는 매각기일(기간입찰에서는 입찰기간 개시일)마다 1주일전까지 작성하여 그 원본을 경매기록에 가철하여야 하고, 다른 문서의 내용을 인용하는 방법으로 작성하여서는 아니 된다.[2014, 2016 능력]

(3) 법원은 매각물건명세서를 작성할 때 필요하다면 이해관계인 그 밖의 참고인을 심문할 수 있다(규칙 2조).

 

다. 기재사항

(1) 부동산의 표시(1호)

① 등기사항증명서상의 부동산표시를 그대로 기재하되, 등기기록상의 표시와 부동산의 현황이 다른 경우에는 그 현황도 병기하여야 한다. 미등기건물을 경매목적물에서 제외할 경우에는 그 취지를 명확히 하여 매수희망자들로 하여금 그 취지를 알 수 있도록 하여야 한다.553) 최 저매각가격과 감정평가액을 함께 표시하여야 한다.

② 경매절차의 특성이나 집행법원이 가지는 한계 등으로 매각대상 부동산의 현황이나 권리관계를 정확히 파악하는 것이 곤란한 경우에는 그 부동산의 현황이나 권리관계가 불분명하다는 취지를 매각물건명서에 그대로 기재함으로써 매수신청인 스스로의 판단과 책임 하에 매각대상 부동산의 매수신고가격이 결정될 수 있도록 하여야 한다.

③ 미등기의 제시 외 건물이 존재하는 경우, 소유자가 건축하여 소유하는 것으로 판명되어 경매신청채권자가 대위에 의한 보존등기를 하여 일괄경매신청을 한 때 또는 그것이 경매대상 부동산의 종물 내지 부합물임이 명백한 경우에만 매각물건에 포함시켜야 한다.

 

(2) 점유관계와 관계인의 진술(2호)

① 현황조사보고서와 감정평가서를 토대로 점유자, 점유권원, 점유기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술을 기재한다. 임차인이 있는 경우에는 전입신고일자, 확정일자의 유무와 그 일자, 배당요구의 여부와 그 일자를 기재한다.

② 현황조사보고서와 다른 내용의 배당요구가 있는 경우에는 신고내용대로 기재하여야 한다. 채무자가 목적물을 전부 점유하고 있는 경우에는 점유의 권원이라든가 점유기간 등은 기재할 필요가 없으나 채무자가 점유자란 사실망은 이를 그대로 기재한다.

③ 임차인의 주민등록 전입신고일을 기재함에 있어, 주민등록등본의 변동사항란에 기재된 전입일과 변동일의 두 날짜 중 1994. 6.30.까지는 변동일이 전입신고일이고, 1994. 7. 1. 이후는 전입일이 전입신고일이다.

 

(3) 매각으로 소멸되지 아니하는 등기된 부동산 위의 권리 또는 가처분(3호)

1) 등기된 부동산의 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 않는 것 등기된 권리로서 매각으로 인하여 소멸하지 아니하는 권리, 예컨대 최선순위의 지상권·지역권·등기된 임차권·가처분을 말한다.

① 가처분의 경우에는 가처분의 내용과 집행 연월일을 기재하면 되고 피보전권리를 기재할 필요는 없다. 가처분 중에서 주의할 것은 건물만의 경매에서 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 하여 가처분을 한 경우에는 경매개시결정등기 또는 담보권설정등기 이후에 이루어진 가처분도 매각으로 말소되지 아니하므로 물건명세서에 반드시 기재하여야 한다.[2016 법무사, 2013 능력, 2018 승진]

② 압류(경매개시결정등기) 전에 성립한 유치권은 매수인이 인수하여야 하지만 등기된 권리가 아니므로 본 호에는 기재할 수 없고, 다만 유치권자가 점유자인 경우에는 2호(점유관계와 관계인의 진술)에 기재하여야 한다. 부동산경매절차에서 이미 최고가매수신고인이 정해진 후 매각결정기일까지 사이에 유치권의 신고가 있고, 그 유치권이 성립될 여지가 없음이 명백하지 아니한 경우에집행법원은 매각불허가결정을 하여야 한다.근저당권자는 유치권신고를 한 사람을 상대로 유치권 전부의 부존재뿐만 아니라 유치권을 내세워 대항할 수 있는 범위를 초과하는 유치권부존재 확인을구할 법률상 이익이 있다.[2011 법무사]

③ 예고등기는 부동산에 관한 권리관계를 공시하는 등기가 아니므로 매각물건명세서에 기재하지 않는다. 예고등기제도는 부동산등기법의 개정으로 폐지되었으므로 실무상으로도 더 이상 문제될 일은 없다.[2013 법무사, 2013 능력]

2) 임차권등기명령에 의한 임차권등기를 마친 대항력 있는 임차인

임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 마친 대항력 있는 임차권자라도 보증금 전액을 배당받을 수 있는지의 여부가 분명하지 않은 경우에는 매각으로 인하여 말소될 것인지의 여부도 불분명하므로 그 취지를 기재하여야 한다.

3) 배당요구하지 않은 최선순위의 전세권

① 최선순위의 전세권은 배당요구를 하면 매각으로 인하여 소멸하므로(91조4항) 기재할 필요가 없으나, 배당요구를 하지 않은 경우에는 매수인이 인수하여야 하므로 그 취지를 기재하여야 한다.

② 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없으므로 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지를 기재하여야 한다.[2017, 2018 법무사]

4) 최선순위 설정일자

① 매수인에 대한 대항력 여부의 판단기준은 최선순위 저당권설정일자(또는 가압류등기일자)이므로 매각물건명세서에 이를 기재하여야 한다. 토지와 건물의 등기일자가 다른 경우에는 모두 기재하여야 한다. 예컨대 토지에 대한 1순위 저당권설정→임차인의 대항요건 구비(전입신고 및 주택의 인도)→건물에 대한 1순위 저당권설정이 순차적으로 이루어진 경우에, 임차인이 건물매수인에게 대항할 수 있는지의 여부는 건물만을 기준으로 하므로 임차인은 건물의 매수인에 대하여는 대항력이 있다.[2014 능력]

② 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물 부분에 한하여 그 효력을 미치므로 전세권과 임차권의 점유부분이 다른 경·에는(예컨대 전세권은 2층 부분, 임차권은 1층의 일부인 경우) 전세권이 매각으로 인하여 소멸하더라도 임차권에는 영향이 없다.[2007 승진]

 

| 대법원 2010.6. 24. 선고 2009다40790 판결

[주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있는지 여부]

 

민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다"라고 규정하고, 같은 조 제4항은 "제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다"라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인 수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정 등기 를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.

 

(4) 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요(4호)

토지· 건물의 임의경매에 관하여는 민법 366조에서, 입목에 관한 강제·임의경매에서는 입목에 관한 법률 6조 1항에서 각 법정지상권에 관한 규정을 두고 있다. 토지·건물의 강제경매에 의한 매각으로 인하여 생기는 법정지상권에 대하여는 현행법상 규정이 없다.

토지가 매각목적물이 되어 지상권을 부담하게 되는 경우는 물론, 건물이 매각목적물이 되어 지상권을 취득하게 되는 경우에도 모두 기재대상이 된다.

 

1) 민법상 법정지상권

① 저당부동산이 임의경매로 인하여 토지와 지상 건물이 다른 소유자에게 속한 경우에는 토지 소유자는 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다(민법 366조).

② 민법 366조에 의한 법정지상권은 저당권설정 당시 그 지상에 토지소유자에 의한 건물이 이미 건축되어 있었거나, 건물이 건축 중으로서 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모 및 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에만 성립하고, 건물 없는 나대지에 저당권이 설정된 후 그 후에 건물이 축조된 경우에는 성립하지 않는다.[2015 법무사]

③ 동일인 소유의 토지와 그 지상건물에 관하여 공동저당권이 설정된 후, 그 건물이 철거되고 다른 건물이 신축된 경우, 그 신축건물의 소유자가 동일하고 토지저당권자에게 신축된 건물에 토지와 동순위 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정이 없는 한 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 않는다. 이러한 법리는 집합건물의 전부 또는 일부 전유부분과 대지 지분에 관하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상 집합건물이 철거되고 새로운 집합건물이 신축된 경우에도 마찬가지로 보아야 한다,[2015 법무사, 2013 승진]

 

2) 관습상 법정지 상권

명문의 규정은 없으나 판례는 저당권이 없는 동일인 소유의 토지 또는 건물의 강제경매로 인하여 각 소유자가 달라진 경우에 관습상 법정지상권의 성립을 인정하고 있다. 토지와 건물의 동일인 판단기준의 시기는 다음과 같다.

① 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상건물의 소유권이 강제경매로 인하여 매수인에게 이전된 경우, 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권의 성립문제는 매각대금의 완납시가 아닌 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.

② 다만 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고, 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.[2013 승진]

③ 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상건물에 관하여 강제경매를 위한 압류나 그 압류에 선행한 가압류가 있기 이전에 저당권이 설정되어 있다가 강제경매로 저당권이 소멸한 경우에는 저당권설정 당시를 기준으로 토지와 그 지상건물이 동일인에 속하였는지를 판단하여야 한다.

 

| 법정지상권이 인정되는 사례 [2015 법무사, 2013 승진]

① 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 토지 소유자가 달라진 경우에는 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다.

② 법정지상권을 취득한 자로부터 경매에 의하여 건물 소유권을 이전받은 매수인은 매각 후 건물을 철거하는 등의 매각조건 하에서 경매되는 경우 등 특별한 사정이 없는 한 건물의 취득과 함께 그 지상권도 당연히 취득한다.

③ 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건 물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 매수인은 위 지상권을 취득한다.

 

| 법정지상권이 부정되는 사례

① 토지공유자 중 한 사람이 다른 공유자 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우, 관습법상의 법정지상권은 성립하지 않는다.

② 토지와 건물 모두가 각각 공유에 속한 때 토지에 관한 공유자 일부의 지분만을 목적으로 하는 근저당권이 설정되었다가 경매로 그 지분을 제3자가 취득하게 된 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는다.

③ 갑 소유의 대지와 그 지상에 신축된 미등기건물을 을이 함께 매수한 후 건물에 대하여는 미등기상태로 두고 있다가, 그 중 대지에 대하여 강제경매가 실시된 결과 병이 이를 매수하여 그 소유권을 취득한 경우, 을은 미등기 건물에 대한 처분권은 있지만 소유권은 없으므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한 것이라고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 여지가 없다.[2015 법무사]

 

라. 열람을 위한 비치

(1) 매각물건명세서가 작성되면 원본은 경매기록에 철하고, 그 사본을 만들어 현황조사보고서, 감정평가서의 사본과 일괄 편철하여 매각기일 또는 입찰기간 개시일 1주 전까지 사건별·기일별로 구분한 후 집행과 사무실 등에 비치하여 매수희망자가 손쉽게 열람할 수 있게 하여야 한다. 다만 현황조사보고서에 첨부한 주민등록 등·초본은 비치하지 아니한다.[2016 승진]

(2) 3~4회의 매각기일 및 매각결정기일을 일괄하여 지정한 경우에도 매각물건명세서는 매각기일마다 1주일 전까지 작성, 비치하여야 한다. 다만 집행법원은 상당하다고 인정하는 때에는 그 기재내용을 인터넷 등 전자통신매체로 공시함으로써 사본의 비치에 갈음할 수 있다(규칙 55조 단서).

마. 매각물건명세서의 정정

(1) 매각물건명세서의 작성은 재판이 아니라 일종의 집행처분에 불과하므로 그 기재에 잘못이 있거나 변동이 있는 경우에는 비치 후에도 직권으로 정정할 수 있다. 그 성질상 경정결정에 관한 민사소송법 규정은 준용되지 아니한다.[2017 법무사]

(2) 매각물건명세서를 비치하기 전에 정정한 경우에는 매각절차를 그대로 진행하되, 집행관이 매각기일에 매각을 실시하기 전에 그 정정 변경된 내용을 고지하여야 한다. 그러나 매각물건명세서를 비치한 후에 정정·변경한 경우, 그 내용이 매수신청에 영향을 미칠 수 있는 사항(예컨대 대항력 있는 임차인의 추가)이면 매각기일을 변경하여야 한다.[2014, 2018 법무사, 2016 승진, 2014 능력]

 

| 대법원 2010. 11. 30.2010마1291 결정

집행법원이 매각기일 1주 전까지 매각물건명세서 사본을 비치하지 아니하였거나 혹은 중대한 하자가 있는 매각물건명세서 사본을 비치하였다가 매각기일 5일 전에 이를 정정하였음에도 매각기일을 변경하지 아니한 채 그대로 매각절차를 진행하면서 그 정정내용을 일반 매수희 망자들에게 따로 고지하지도 아니한 것은 이해관계인의 이익이 침해되거나 매각절차의 공정성을 해칠 우려가 있는 중대한 절차 위반으로서 직권에 의한 매각불허가사유에 해당한다.

 

바. 불복방법

(1) 매각물건명세서의 작성은 일종의 사실행위에 불과하므로 물건명세서 작성 자체의 위법사유를 근거로 집행에 관한 이의는 허용되지 않는다. 다만 그러한 매각물건명세서를 토대로 매각허가가 이루어진 경우에 매각허가에 대한 이의신청이나 매각허가결정에 대한 즉시항고를 할 수 있을 뿐이다.

(2) 물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 및 매각불허가사유가 된다.[2018 법무사]

(3) 물건명세서를 아예 비치하지 않았거나 비치기간을 준수하지 아니한 경우에도 중대한 하자에 해당하므로 매각허가에 대한 이의 및 직권에 의한 매각불허가사유가 된다.[2017 법무사, 2017 능력]

(4) 물건명세서 작성의 하자가 매각을 허가하지 아니하여야 할 정도로 중대한지의 여부는 그 하자가 ‘일반 매수희망자’가 매수의사나 매수신고가격을 결정함에 있어 어떠한 영향을 받을 정도의 것이었는지를 중심으로 하여 부동산경매와 경매물건명세서 제도의 취지에 비추어 구체적 사안에 따라 합리적으로 판단하여야 한다. [2014 법무사]

(5) 집행법원이 매각물건명세서에 매각대상 부동산의 현황과 권리관계에 관한 사항을 제출된 자료와 다르게 작성하거나 불분명한 사항에 관하여 잘못된 정보를 제공함으로써 매수인이 손해를 입었다면, 국가배상책임이 인정된다.[2017 능력]

 

 

 

 

 

 

| 대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결

[매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인하여 매수인이 입은 손해에 대하여 국가배상책임을 인정한 사례]

 

주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 사안에서, 위 최선순위 전세권은 경매절차에서의 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 위 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하였어야 할 것임에도 위와 같은 매각물건명세서의 잘못된 기재로 인하여 위 전세권이 매수인에게 인수되지 않은 것으로 오인한 상태에서 매수신고가격을 결정하고 매각대상 부동산을 매수하였다가 위 전세권을 인수하여 그 전세금을 반환하여야 하는 손해를 입은 매수인에 대하여 경매담당 공무원 등의 직무집행상의 과실로 인한 국가배상책임이 인정된다.

 

| 판례상 중대한 하자에 해당하는 사례 [2014 승진, 2014 능력]

① 토지와 건물의 최선순위 설정일자가 다름에도 물건명세서에 이를 구분하지 않은 경우

② 선순위 근저당설정일자보다 앞선 일자로 전입신고가 되어 있음에도 선순위 임차인의 주민등록에 관한 기재를 '동사무소에서 확인 안됨'으로 기재 경우

③ 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 이와 반대의 취지로 작성되어 있는 경우

④ 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지를 기재하지 아니한 경우

⑤ 임차인의 전입신고일자를 저당권설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재한 경우

 

| 중대한 하자에 해당하지 않는 사례 [2018 법무사]

① 예고등기를 매각물건명세서에 기재하지 않은 경우

② 선순위 임차인의 배당요구사실을 기재하지 않은 경우

③ 최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 물건명세서에 기재하지 않은 경우

 

 

 

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1. 이중경매에서 선행사건이 정지된 때에 그 선행절차가 취소되면 매각물건명세서상의 기재사항이 바뀔 때에는 후행사건으로 속행할 수 없다.

 

2. 매각물건명세서의 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 즉시항고의 사유가 된다.(2014)

 

3. 매각물건명세서는 법원의 인식을 기재한 서면에 불과하므로 그 작성은 사실행위에 속하고 그에 의하여 매각조건이 결정되거나 실체법상의 권리관계에 영향을 미치는 것이 아니며 공신적 효력도 인정되지 않는다.

 

4. 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 최선순위 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인으로서의 지위에 기하여 배당요구를 하였으나 집행법원이 매각물건명세서를 작성하면서 ‘등기된 부동산에 관란 권리 또는 가처분으로 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸하지 아니하는 것’란에 아무런 기재를 하지 않고 경매를 진행한 경우에도, 최선순위 전세권은 경매철자에서의 매각으로 소멸하지 않고 매수인에게 인수되는 것이므로 매각물건명세서를 작성함에 있어서 전세권이 인수된다는 취지의 기재를 하여야 한다.(2014) (※ 매수인에 대한 공무원의 직무상 과실로 인한 국가배상 인정)

 

5. 건물만의 경매에서 토지소유자가 건물소유자를 상대로 건물철거 및 토지인도청구권을 피보전권리로 하여 건물에 대한 처분금지가처분을 한 경우에는 그 가처분이 건물에 관한 담보권설정등기 또는 경매개시결정등기 이후의 것이라도 매각으로 말소되지 아니하므로 이를 기재하여야 한다.

 

6. 압류 전에 성립한 유치권은 매수인에게 인수되지만 등기된 권리가 아니하므로 이를 기재하지 않고, 다만 유치권자가 점유자인 때에는 2호(점유관계와 관계인의 진술)에 기재한다.(2014)

 

★ 채무자 소유의 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 압류의 처분금지효에 저축되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다.

 

★ 판례는 저당권이 없는 동일인 소유의 토지 또는 건물이 강제경매로 각 소유자가 달라진 경우에 관습상의 법정지상권의 성립을 인정하고 있다.

 

★ 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 지장이 없는 것이다.

 

★ 건물공유자의 1인이 그 건물의 부지인 토지를 단독으로 소유하면서 그 토지에 관하여만 저당권을 설정하였다가 위 저당권에 의한 경매로 인하여 토지의 소유자가 달라진 경우에도, 위 토지소유자는 자기뿐만 아니라 다른 건물공유자들을 위해서도 위 토지의 이용을 인정하고 있었다고 할 것인 점, 저당권자로서도 저당권설정당시 법정지상권의 부담을 예상할 수 있었으므로 불측의 손해를 입는 것이 아닌 점, 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상의 필요성도 인정되는 점 등에 비추어 위 건물공유자들은 민법 제366조에 의하여 토지 전부에 관하여 건물의 존속을 위한 법정지상권을 취득한다고 보아야 한다.

 

7. 건물이 없는 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 근저당권자가 토지소유자에 의한 건물의 건축에 동의하였다고 하더라도 그러한 사정은 주관적 사항이고 공시할 수도 없는 것이어서 법정지상권의 성립을 인정할 수 없다.

 

★ 압류, 가압류나 체납처분압류 등 처분제한의 등기가 된 건물에 관하여 그에 저촉되는 소유권이전등기를 마친 사람이 건물의 소유자로서 관습상의 법정지상권을 취득한 후 경매 또는 공매절차에서 건물이 매각되는 경우에도 매수인은 위 지상권을 취득한다.

 

8. 동일인의 소유에 속하고 있던 토지와 그 지상 건물이 강제경매로 인하여 소유자가 다르게 된 경우에는 그 건물을 철거한다는 특약이 없는 한 건물소유자는 토지소유자에 대하여 그 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권을 취득한다.

 

9. 강제경매의 목적이 된 토지 또는 그 지상 건물의 소유권이 강제경매로 인하여 그 절차상의 매수인에게 이전된 경우에 건물의 소유를 위한 관습상 법정지상권이 성립하는가 하는 문제에 있어서는 그 매수인이 소유권을 취득하는 매각대금의 완납시가 아니라 그 압류의 효력이 발생하는 때를 기준으로 하여 토지와 그 지상 건물이 동일인에게 속하였는지 여부가 판단되어야 한다.(2013)

 

10. 경매의 목적이 된 부동산에 대하여 가압류가 있고 그것이 본압류로 이행되어 경매절차가 진행된 경우에는 애초 가압류가 효력을 발생하는 때를 기준으로 토지와 그 지상 건물이 동일인에 속하였는지 여부를 판단할 것이다.

 

11. 관습에 의한 법정지상권이 있는 건물의 매수인은 경매시에 매각허가 후 건물을 철거 하는 등의 매각조건 아래 경매되었다는 등의 특별한 사정이 없는 한 건물의 매각허가취득과 함께 그 지상권도 당연히 취득한다.

 

12. *법정지상권이 성립하지 않는 경우 [동공철 나미]

▶ 토지에 근저당권이 설정된 이후에 그 토지 위에 미등기건물(경매대상이 아님)이 신축 된 것이라면 토지만의 임의경매절차에서 매각으로 인하여 그 토지와 미등기건물의 소유자가 달라진다고 하여 미등기건물을 위하여 민법상의 법정지상권뿐만 아니라 관습상의 법정지상권도 인정되지 아니한다.

 

▶ 갑 소유의 대지와 그 지상에 신축된 미등기건물을 을이 함께 매수한 후 건물에 대하여는 미등기상태로 두고 있다가 그 중 대지만의 강제경매가 실시된 결과 병이 이를 매각허가 받아 그 소유권을 취득한 경우에는 을은 미등기인 건물을 처분할 수 있는 권리는 있을지언정 소유권은 가지고 있지 아니하므로 대지와 건물이 동일인의 소유에 속한다고 볼 수 없어 법정지상권이 발생할 여지가 없다. [동공철 나미]

▶ 토지공유자 한 사람이 다른 공유자 지분 과반수의 동의를 얻어 건물을 건축한 후 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 관습상의 법정지상권은 성립하지 아니하며 토지와 건물 모두가 각각 공유에 속한 때 토지에 관한 공유자 일부의 지분만을 목적으로 하는 근저당권이 설정되었다가 경매로 그 지분을 제3자가 취득하게 된 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는다. [동공철 나미]

▶ 동일인 소유에 속하는 토지 및 지상건물에 대하여 공동저당권이 설정된 후 그 지상건물이 철거되고 신축된 경우에는 그 신축건물의 소유자가 토지의 소유자와 동일하고 토지의 저당권자에게 신축건물에 관하여 토지의 저당권과 동일한 순위의 공동저당권을 설정해주는 등 특별한 사정이 없는 한 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 신축건물이 다른 소유자에 속하게 되더라도 그 신축건물을 위한 법정지상권은 성립하지 아니한다. [동공철 나미]

▶ 이 경우 토지와 신축건물에 대한 민법 제365조에 의하여 일괄매각이 이루어졌다면 일괄대각대금 중 토지에 안분할 매각대금은 법정지상권 등 이용에 제한이 없는 상태의 토지로 평가하여 산정하여야 한다.(2013), 집행법원이 위와 같이 일괄매각절차에서 각 부동산별 매각대금의 안분을 잘못하여 적법한 배당요구를 한 권리자가 정당한 배당액을 수령하지 못하게 되었다면 그러한 사유도 배당이의의 청구사유가 될 수 있다.

▶ 건물의 일부를 목적으로 하는 전세권은 그 목적물인 건물부분에 한하여 그 효력을 미치므로, 전세권과 임차권의 점유부분이 다른 경우(전세권자는 2층부분, 임차인은 1층의 일부)에는 전세권이 매각으로 소멸하더라도 임차권에는 영향이 없다.

 

13. 물건명세서 작성에 중대한 하자가 있는 때에는 매각허가 대한 이의사유가 되며 나아가 직권에 의한 매각불허가사유가 된다.(2014)

 

14. 집행법원이나 경매담당 공무원이 직무상의 의무를 위반하여 매각물건명세서를 잘못 작성하여 제공함으로써 매수인의 매수신고가격 결정에 영향을 미쳐 매수인으로 하여금 불측의 손해를 입게 하였다면 국가는 이로 인하여 매수인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

 

15. 중대한 하자에 해당하는 경우 [다선공확인증]

-토지와 건물의 최선순위 근저당권설정일자가 서로 다름에도 이를 구분하지 아니한 경우[다선공확인증]

-경매대상인 주택의 임차인의 전입신고일자가 저당권설정일자보다 앞선 일자로 잘못 기재된 경우[다선공확인증]

-선순위 근저당설정일자보다 앞선 주민등록전입일자를 기재하고 임차보증금 난을 공란으로 작성한 경우[다선공확인증]

-선순위 근저당권자일자보다 앞선 일자로 전입신고가 되어 있음에도 선순위 임차인의 주민등록일자에 대한 기재를 ‘동사무소에서 확인 안됨’으로 기재된 경우[다선공확인증]

-매각물건명세서를 작성하면서 매각으로 소멸되지 않는 최선순위 전세권이 매수인에게 인수된다는 취지의 기재를 하지 아니한 경우(2014)[다선공확인증]

-매각물건명세서 및 매각기일공고가 매각목적물의 취득에 농지법 소정의 농지취득자격증명이 필요하지 않음에도 이와 반대의 취지로 작성되어 있는 경우(2012.2014)[다선공확인증]

 

16. 중대한 하자에 해당하지 않는 경우[예부배]

-매각기일 후에 경료된 예고등기를 경매법원에 신고하였음에도 매각물건명세서에 예고등기에 관한 기재를 누락한 경우[예부배]

-최선순위 근저당권자보다 먼저 대항력을 갖추었으나 확정일자를 부여받지 않아 매각대금에서 배당받지 못하고 매수인이 임대인의 지위를 양수해야 하는 임차인과 그 부동산의 소유자가 부자관계에 있다는 사실을 기재하지 않은 경우[예부배]

-선순위 임차인의 배당요구 사실을 기재하지 않은 경우[예부배]

 

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