15. 감정평가와 최저매각가격의 결정

15. 감정평가와 최저매각가격의 결정

1. *만약 감정평가업자의 부실감정으로 손해를 입은 감정평가의뢰인 또는 선의의 제3자는 감정평가에 관한 법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다. 특별한 사정이 없는 한 감정인의 평가액이 최저매각가격이 되므로 감정평가의 잘못과 매수인의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다.[집행관x, 감정인o]

 

2. 최초 매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 되는 중요한 사항이 변경되지 않는 한 재평가를 명할 필요가 없고, 단순히 경매절차진행 중 상당한 시일이 경과하였다는 사실, 가격이 저렴하다는 사실 등은 재평가사유가 되지 못한다.

 

3. 토지에 대한 경매에서 그 지상건물을 토지의 부합물 또는 종물로 보고 경매를 진행하여 매각허가되었다 하더라도 매수인은 건물에 대한 소유권을 취득할 수 없다.

 

4. 건물의 부합물, 즉 증축이나 개축된 부분이 독립된 구분소유권의 객체가 될 수 없는 것인 때에는 기존건물에 부합하고 평가의 대상이 된다. 따라서 증축부분에 대한 평가를 누락한 평가액을 최저매각가격으로 정한 것은 잘못이다. 그리고 기존건물에 부합된 증축부분이 기존건물에 대한 경매절차에서 경매목적물로 평가되지 아니한 경우에도 매수인은 증축부분의 소유권을 취득한다.

 

5. *압류 및 저당권의 효력은 매각부동산의 종된 권리에도 미치고, 매수인은 종된 권리도 취득한다. 전세권의 경우에도 마찬가지이다.

 

★ 건물의 경매에서 매수인이 장차 취득하게 될 법정지상권도 평가 당시에는 존재하지 않는 장래의 채권이지만 종된 권리로서 평가의 대상이 된다.

 

6. *건물에 대한 임의경매에서 부지임차권[차지권 622조]은 매수인에게 양도되는 것으로 보아야 하나, 이 경우 사전에 임대인의 임차권양도에 대한 동의가 있으면 종된 권리로서 평가의 대상이 되나 동의가 없는 경우에는 평가의 대상이 아니다.

 

★ 구분건물이 대지사용권은 전유부분의 종된 권리이므로 구분건물소유자가 대지사용권을 취득하고 있다면, 분리처분이 가능하도록 하는 규약이 없는 한, 종된 권리로서 압류 및 저당권의 효력이 미치므로 평가의 대상이 된다.

7. 기계, 기구는 목록에 적어야만 공장저당권의 효력이 미치는바, 특정한 기계 기구 기타의 공용물이 후순위의 공장저당권의 목록에만 포함되고 선순위의 공장저당권의 목록에는 기재되지 아니한 경우, 그 기계 기구 기타의 공용물에 대하여는 특별한 사정이 없는 한 후순위 공장저당권만이 그 효력이 미치고 선순위 공장저당권의 효력은 미치지 아니한다.(2011)

 

8. *제3자의 소유 또는 양도담보로 제공된 기계 기구는 비록 그 목록에 기재되었더라도

공장저당권의 효력이 미치지 아니하므로 평가의 대상이 아니다.(2010)

 

9. 경매신청서에 기계 기구목록을 누락한 경우에도 토지, 건물만에 대한 경매개시결정의 효력이 당연히 미치므로 따로 누락부분에 대하여 경매개시결정을 할 필요는 없고, 평가에 포함하여 경매하면 족하며, 매각허가결정에 그것이 빠진 경우에는 경정결정을 하면 된다.(2009)

 

10. 집행법원이 소재 불명된 기계기구에 대하여 취급함이 없이 현존건물에 대하여만 경매절차를 진행하였다고 하여 중대한 하자가 있다고 할 수 없다.

 

11. 구분소유적 공유지분이 경매대상인 때에는 그 특정 구분소유목적물에 대한 평가를 하여야 하므로, 평가명령에 이를 명시하여야 한다.

 

12. *토지에 대한 경매에서 지상의 미등기건물을 경매대상에서 제외하는 경우에는 그 부지의 평가액에 영향이 있으므로 이를 고려하여 평가하여야 한다.

 

13. 감정인의 평가에 대하여는 직접 불복할 수 없고, 이를 기초로 한 법원의 최저매각가격결정에 대하여 불복하여야 한다.

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