16. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소

16. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소

1. 매수인이 인수해야 할 부담(배당요구를 하지 않은 최선순위전세권자의 전세금 등)은 우선채권에 포함되지 아니한다.

 

2. 이중경매의 경우에는 압류채권자 중 최선순위권리자의 권리를 기준으로 우선채권의 범위를 정하여야 한다.(2011) [압최 : 침해방지신청인, 무잉여]

 

3. *부동산임의경매 신청채권자가 경매절차 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 법 102조에 따른 잉여 여부를 계산하여야 한다.(2011)

 

4. *공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산 중 1개만 경매되는 경우 또는 여러 개의 부동산이 개별매각되는 경우에는 각 경매사건마다 피담보채권 전액이 우선채권으로 계산되나, 개별매각되더라도 한 절차에서 동시배당의 가능성이 있으면 각 부동산의 부담부분을 계산하여 무잉여를 판단하여야 한다.(2014)

 

5. 공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산이 일괄매각되는 경우에는 그 피담보채권 전액이 한번만 우선채권의 범위에 산입 될 뿐이다.

 

6. *근저당권자가 강제경매를 신청한 경우 집행권원상의 채권을 담보하는 선순위담보권이 있는 경우에는 그 담보권을 기준으로 우선채권의 범위를 정하여야 하나, 양 채권이 동일한 채권이 아니면 그 피담보채권은 우선채권에 포함된다.

 

7. 최선순위전세권으로서 배당요구가 없는 경우 우선채권에서 제외된다.

 

★ 임금, 퇴직금, 재해보상금 기타 근로관계로 인한 채권도 배당요구종기까지 배당요구가 있으면 우선채권의 범위에 들어간다.

 

8. 주택의 소액임차인 또는 확정일자임차인은 배당요구종기까지 배당요구를 하면 우선변제를 받을 수 있으므로 그 보증금은 우선채권에 해당된다.(2011)

 

★ 미등기 또는 무허가 건물도 주택임대차보호법의 적용대상이 되므로 그 건물의 임차인이 배당요구를 한 경우 그 보증금도 우선채권에 해당한다.

[무허가건물 : 경매대상x, 주임법적용대상 o]

 

9. 다만 첫 경매개시결정등기 전에 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야한다.

 

 

10. 대항력과 우선변제권을 겸유하고 있는 임차인은 2개의 권리를 선택하여 행사할 수 있고, 만약 우선변제권을 행사(배당요구)하지 아니하고 대항력을 행사하면그 보증금은 매수인의 부담으로 되고 우선채권에서 제외된다.

 

★ 저당부동산의 제3취득자의 필요비, 유익비상환청구권에는 우선권이 있으므로 배당요구를 하면 우선채권에 해당한다.

 

11. 남을 가망이 없다는 취지의 통지를 받은 압류채권자의 매수신청이 있은 후에 우선채권 의 누락이 발견된 경우 집행법원은 새로이 남을 가망이 없다는 통지를 하여야 한다.

 

★ 압류채권자가 통지를 받은 날로부터 1주일 안에 최저매각가격으로 압류채권자의 채권에 우선하는 부동산의 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 있다는 사실을 증명한 때에는 법원은 경매절차를 속행하여야 한다.

 

★ 압류채권자가 통지를 받은 날로부터 1주일 내에 우선채권을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.

 

12. 매수신청 및 보증제공 : “1주일”은 법정기간이므로 법원은 이를 연장하거나 단축할 수 있고, 그 기간경과 후도 취소결정이 있기 전까지 매수신청 및 담보제공이 있으면 경매절차를 취소하지 말고 속행하여야 한다.

 

13. 매각기일에 매수신청가격 이상의 매수신고가 없는 경우에는 압류채권자의 출석 여부를 불문하고 압류채권자를 최고가매수신고인으로 하여 그 이름과 가격을 부른 후 매각 기일을 종결한다고 고지하여야 한다.

 

14. 매각기일에서의 매수신고가격과 압류채권자의 매수신청가격이 동액인 때에는 매각기일에서의 매수신고인이 최고가매수신고인이 된다.

 

★ 압류채권자가 매각기일에 이미 제출한 매수신청가격보다 고가로 매수신고를 하여 최고가매수신고인이 된 경우에는 최저매각가격의 10분의 1에 달할 만큼의 보증을 추가로 제공하여야 한다.

 

15. 집행법원이 남을 가망이 없음에도 이를 간과하고 절차를 진행한 경우 우선채권을 넘는 매수신고가 있으면 본조 위반의 하자는 치유되나, 우선채권에 미달하는 때에는 본조 위반의 하자는 치유된다고 할 수 없고 매각불허가결정을 하여야 한다. 한편 매각허가결정이 확정되면 그 하자는 치유되고 매수인은 소유권 취득한다.

 

16. 남을 가망이 없음에도 매각허가결정을 한 경우 즉시항고를 할 수 있는 자는 압류채권자와 우선채권자에 한하고, 소유자와 채무자는 항고할 수 없다.

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