18. 매각조건[최부자 의대말공임]

18. 매각조건[최부자 의대말공임]

 

☕ 법정매각조건[8가지]

1) 최저매각가격 미만의 매각불허

2) 잉여주의

3) 부동산 위의 부담의 인수주의와 소멸주의

4) 매수인의 자격

5) 매수신청인의 의무

6) 대금지급과 소유권취득 및 인도명령

7) 말소촉탁과 비용부담

8) 공유지분매각과 타공유자의 권리

1. 최저매각가격 미만으로 매각을 허가할 수 없고, 이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경할 수 없다.

 

2. 매수인은 압류 전에 성립한 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있으며, 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다.

 

★ 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권실행을 위한 경매가 진행되어 매각이 이루어졌다면, 유치권에 의한 경매절차가 소멸주의를 원칙으로 하여 진행된 경우와는 달리 그 유치권은 소멸하지 않는다고 봄이 상당하다.

 

★ 경매개시결정의 기입의 등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 후에 채무자가 부동산에 대한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 매수인에게 대항할 수 없다. 유치권의 취득시기가 근저당권설정 후라거나 유치권 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하여 달리 볼 것은 아니다.

 

★ 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는 것이므로, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 이를 그 부동산에 관하여 경매개시결정에 따른 압류가 행하여진 경우와 마찬가지로 볼수 없다. 따라서 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기 되기 전에 부동산에 관하여 민사유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다.

 

3. 토지에 대한 담보권 실행 등을 위한 경매개시 후 그 지상건물에 가압류등기가 경료되었는데, 갑이 채무자인 을 주식회사에게서 건물 점유를 이전받아 그 건물에 관한 공사대금채권을 피담보채권으로 한 유치권을 취득하였고, 그 후 건물에 대한 강제경매가 개시되어 병이 토지와 건물을 낙찰받은 사안에서, 가압류채권자에게 대항할 수 없는 처분행위에는 특별한 사정이 없는 한 점유의 이전과 같은 사실행위는 포함되지 않는다는 이유로 갑이 병에게 건물에 대한 유치권을 주장할 수 있다.

 

4. *그러나 압류 전에 성립한 유치권이라 하더라도 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용에 해당되어 허용되지 않는 경우가 있다. 채무자가 채무초과상태에 이미 빠졌거나 그러한 상태가 임박함으로써 채권가가 원래라면 자기 채권의 충분한 만족을 얻을 가능성이 낮아진 상태에서 유치권의 성립에 의하여 저당권자 등이 그 채권 만족상의 불이익을 입을 것을 잘 알면서 자기 채권의 우선적 만족을 위하여 위와 같이 취약한 재정적 지위에 있는 채무자와의 사이에 의도적으로 유치권의 성립요건을 충족하는 내용의 거래를 일으키고 그에 기하여 목적물을 점유하게 됨으로써 유치권이 성립하였다면, 유치권자가 그 유치권을 저당권자 등에 대하여 주장하는 것은 다른 특별한 사정이 없는 한 신의칙에 반하는 권리행사 또는 권리남용으로 허용되지 아니한다.

 

★ 채무자 소유의 부동산에 관하여 이미 선행저당권이 설정되어 있는 상태에서 채권자의 상사유치권이 성립한 경우, 상사유치권자는 선행저당권자 또는 선행저당권에 기한 임의경매절차에서 부동산을 취득한 매수인에 대한 관계에서 상사유치권으로 대항할 수 없다.

 

5. 이해관계인은 최저매각가격 외의 법정매각조건을 합의로 변경할 수 있고, 합의는 배당요구종기까지 할 수 있다. 합의에 의한 법원의 매각조건변경결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 없다.

 

6. *합의변경조건 및 직권변경조건을 법원은 다시 직권으로 변경할 수 있으며, 이해관계인의 합의로 변경할 수 없는 최저매각가격도 변경할 수 있으나 그 변경에는 수긍할 만한 합리적인 이유가 있어야 한다. 직권에 의한 매각조건변경결정에 대하여는 즉시항고 할 수 있다. [매각조건변경에 대한 즉시항고 : 합의에 의한 경우 x, 직권에 의한 경우 o]

 

7. *개별매각은 법정매각조건이 아니므로 법원은 재량으로 개별매각할 것인지 일괄매각할 것인지를 결정할 수 있다. 다만 토지와 그 지상건물이 동시에 매각되는 경우 등 분할 경매하는 것보다 일괄경매를 하는 것이 당해 물건 전체의 효용을 높이고 그 가액도 현저히 고가로 될 것이 명백히 예측되는 경우 등에는 일괄경매를 하는 것이 부당하다고 인정할 특별한 사유가 없는 한 일괄경매의 방법에 의하는 것이 타당하고, 이러한 경우에도 이를 분할경매하는 것은 집행법원이 재량권의 범위를 넘어 위법한 것이 된다.

 

8. *상호간 이용관계의 견련성은 집행법원이 일괄매각의 상당성을 판단하는 경우에 있어서 요건의 예시가 아니고 유일한 기준이 된다.

 

★ 농지와 농지가 아닌 토지를 일괄하여 매각하게 되면 농지취득자격증명을 받을 수 없는 사람은 매수신고를 할 수 없게 되어 매수희망자를 제한하게 되므로 경매목적인 토지 중 일부 토지만이 농지에 해당하는 경우에는 일괄매각의 요건을 갖추지 못한 것이다.

 

9. 과잉경매로 인한 채무자의 불이익은 매각허가단계에서 매각을 허가하지 아니함으로써 막을 수 있는 것이므로, 경매실시 전단계에서는 부동산의 최저매각가격과 각 채권자의

채권 및 집행비용을 비교하여 그 중 일부만 매각하여도 그 변제에 충분하다고 인정되더라도 일부 부동산에만 매각을 실시할 것인지 아니면 나머지부동산에 대하여도 함께 매각을 실시할 것인지 여부는 집행법원의 재량에 속한다고 하고 있다.

 

10. 일괄매각한 수개의 부동산 중 일부에 대하여 매각불허가사유가 있으면 전체에 대하여 매각불허를 하여야 한다.

 

11. [오답노트] 법률상 당연히 일괄매각을 하는 경우에는 법원이 일괄매각결정을 할 필요가 없다. 예로 대지권등기가 되어 있는 전유부분과 대지사용권을 매각하는 경우 [2020 기출답항]

 

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