22. 공유자우선매수권

22. 공유자우선매수권

​

1. 공유지분경매에서 공유자는 매각기일까지 매수보증을 제공하고 최고가매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다.(140조)

 

2. 호가경매, 기일입찰과 기간입찰 모두에 적용된다.(경우에 따라 다른 경우도 있다.)

 

3. 선박의 공유지분, 항공기의 공유지분, 자동차의 공유지분, 건설기계의 공유지분에 대한 강제집행은 기타재산권에 대한 강제집행의 예에 따르므로 본조의 적용이 없다. 또한 공유물분할판결에 기한 공유물 전부에 대한 경매에서도 본조가 적용되지 않는다.(91마239)

 

4. 매각대상 부동산 중 일부에 대한 공유자는 일괄매각된 전체 부동산에 대하여 공유자의 우선매수권을 행사할 수 없다.(2005마1078)

 

5. 갑이 남편인 을과 부동산을 공유하던 중 을의 사망으로 을의 재산을 상속한 후, 을이 생전에 위 부동산의 공유지분에 설정한 근저당권의 실행으로 진행된 매각절차에서 갑이 위 부동산의 공유자로서 우선매수신청을 한 경우, 갑은 위 매각절차에서의 채무자로서 매수신청이 금지된 자이므로 민사집행법 121조 제2조에 정한 ‘부동산을 매수한 자격이 없는 자’에 해당한다.(2009마1302)

 

6. 우선매수신고는 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 할 수 있다.(민사집행규칙 76조제1항) 따라서 공유자의 우선매수신고시기는 집행관이 최고가매수신고인의 성명과 가격을 호창하고 매각의 종결을 선언하기까지만 하면 되고 입찰마감시각까지 제한할 것은 아니다.

 

7. 공유자가 입찰기일 이전에 집행법원 또는 집행관에게 공유자우선매수신고서를 제출하는 방식으로 우선매수신고를 한 경우에도 반드시 이와 동시에 입찰보증금을 집행관에게 제공하여야만 적법한 우선매수신고를 한 것으로 볼 것은 아니고 집행관은 최고입찰자와 그 입찰가격을 호창하고 입찰의 종결선언을 하기 전에 그 우선매수신고자에게 최고가입찰자의 입찰가격을 매수할 의사가 있는지 여부를 확인하여 즉시 입찰보증금을 제공 또는 추가제공을 하도록 하는 등으로 매수할 기회를 주어야 하며, 입찰기일 전에 공유자

우선매수신고서를 제출한 공유자가 입찰기일에 입찰에 참가하여 입찰표를 제출하였다고 하여 그 사실만으로 우선매수권을 포기한 것으로 볼 수 없다.(2002마234)

 

8. 매각기일에 다른 최고가매수신고가격이 있으면 그 가격으로, 없으면 최저매각가격을 최고가매수신고가격으로 하여 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

 

9. 공유자가 우선매수제도를 이용하여 공유지분을 저가 매수하기 위해 2차례에 걸쳐 우선매수신고만하여 매수신고인이 나타나지 않자 매수신청보증금을 납부하지 않는 방법으로 유찰되게 하였다가 수차례 저감된 4회 매각기일에 매수신고인이 나타나자 비로소 매수신청보증금을 납부하여 최고가매수신고인의 지위를 얻는 것은 매각불허가사유가 있는 사람, 즉 ‘매각의 적정한 실시를 방해한 사람’에 해당하므로 매각을 허가할 것이 아니다.

 

10. 수인의 공유자가 각자의 공유지분비율에 따라 매수할 지분과 그 매수가격을 정하여 우선매수신고로서의 공동입찰을 한 경우 수인의 공동입찰인은 비록 각자의 매수지분을 정하여 입찰했더라도 일체로서 권리를 취득하고 의무를 부담하므로 그들에 대하여 일괄하여 그 낙찰 허부를 결정하여야 한다.

 

11. 입찰절차에서 공유자가 우선매수권을 행사한 경우에 최고가입찰자가 더 높은 입찰가격을 제시하여 다시 매수경쟁을 할 수는 없다.

 

12. 공유자가 입찰하면서 다른 최고가매수인이 있는 경우 공유자우선매수권도 행사할 수 있는데 이 경우 입찰보증금은 별도로 제공해야한다.(2021마162)

 

13. 대지권의 공유자는 공유자우선매수권이 인정되지 않는다.

 

14. 공유물분할판결에 기해 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매득금을 분배하기 위한 현금화 절차에서 그 공유물의 공유자는 공유자우선매수권이 인정되지 않는다. (91마239)

 

15. 공유물 전부에 대해 경매가 진행되는 경우에는 공유자우선매수권이 인정되지 않는다. (2008마693)

 

16. 경매개시결정등기 이후 채무자로부터 매각 대상 지분 중 일부 또는 전부를 취득한 취득자에게도 공유자우선매수권이 인정되지 않는다.

 

17. 공유자는 집행관이 같은 법 115조 1항에 따라 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각의 종결을 고지하기 전까지 최고매수신고가격과 동일가격으로 매수할 것을 신고하고 즉시 보증을 제공하면 적법한 우선매수권의 행사가 될 수 있으나(대법원 2000. 1. 28.자 99마5871 결정, 대법원 2002. 6. 17.자 2002마234 결정, 대법원 2004. 10. 14.자 2004마581 결정, 대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정), 매각의 종결 후에는 위 매수권을 행사할 수 없다.

 

18. 공유자가 매각기일 전에 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는 경우 공유자는 그 매각기일이 종결되기 전까지 보증을 제공하고 우선매수권행사의 효력을 발생시킬 수 있으나, 다른 한편 보증을 제공하지 않아 우선매수권행사의 효력을 발생시키지 않는 것을 선택할 수도 있고, 다른 특별한 사정이 없는 한 공유자가 우선매수신고를 하고도 그 매각기일에 보증을 제공하지 않은 것만으로, 우선매수권을 행사할 법적 지위를 포기하거나 상실하는 것으로 볼 수는 없다(대법원 2011. 8. 26.자 2008마637 결정).

 

19. 공유자우선매수권을 행사할 수 없는 자는 채무자, 구분소유적 공유자다. 공유자우선매수신고는 구두로도 할 수 있다.

​

​

---

​

​

​

​

​

​

​

​

#남양주법무사 #남양주경매 #남양주 민사소송 #남양주 가사소송 # 남양주회생파산 #구리법무사 #구리경매 #구리소송 #구리 가사소송 #구리 회생파산