경매신청서 작성

1. 채권자의 경매신청 방식

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경매신청에는 임의경매와 강제경매가 있다.

 

경매신청은 신청서에 청구금액 등을 기재하고(민집법 제80조, 민집규칙 제192조) 소정의 서류를 붙여야 하며(민집 81조, 264조 1항, 2항, 268조) 또한 소정의 인지를 첩부하고(인지법 9조 3항 1호), 경매개시 결정등기도 따르므로 청구 금액의 1,000분의 2(0.2%)에 해당하는 등록면허세와 그 등록면허세액의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 한다(지방세법 제28조). 별도의 감정비용 등 예납금 납부도 필요하다.

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​등록세와 관련하여 보면, 청구 금액은 원금과 이자를 포함하는 개념이므로 경매신청 시 원금이외에 경매신청일까지 발생한 확정이자까지 기재하여 신청하였다면 이자 역시 청구금액, 즉 과세표준에 포함된다(대법원 2003두 12097판결).

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2. 청구채권 금액의 기재 근거

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채권자의 경매 신청에는 경매 신청서에 청구채권금액을 기재하도록 되어 있다(강제경매: 집행법 제80조, 임의 경매: 집행규칙 제192조).

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민집법 제80조(강제경매신청서)

“강제”경매신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다.

1. 채권자ㆍ채무자와 법원의 표시

2. 부동산의 표시

3. 경매의 이유가 된 일정한 채권(주: 채권의 액을 원금과 이자 및 지연이자로 표시 요)과 집행할 수 있는 일정한 집행권원

 

민집 규칙 제192조(신청서의 기재사항)

담보권 실행을 위한 경매, 법 제273조의 규정에 따른 담보권 실행이나 권리행사 제201조에 규정된 예탁유가증권에 대한 담보권 실행 또는 제201조의2에 규정된 전자등록주식등에 대한 담보권 실행(다음부터 "경매 등"이라 한다)을 위한 신청서에는 다음 각호의 사항을 적어야 한다. <개정 2019.9.17>

1. 생략

2. 담보권과 ​피담보채권의 표시(주: 채권의 액을 원금과 이자 및 지연이자로 표시 요함.)

3. 담보권 실행 또는 권리행사의 대상인 재산의 표시

4. 피담보채권의 “일부”에 대하여 담보권 실행 또는 권리행사를 하는 때에는 그 취지와 범위

 

3. 청구 채권의 기재 방법

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청구금액은 당해 경매절차에서 배당을 받고자하는 금액인데, 청구금액의 기재방법은

① 금101,000,000원(원금 및 이미 발생한 이자, 지연이자 합계) 및 2019. 11. 11.(신청일) 부터 완제일까지의 연 9%의 지연 이자

② 금100,000,000원 및 2019. 5. 5.부터 2019. 11. 11.까지의 연 5%에 의한 약정 이자 및 2019. 11. 12.부터 완제일까지의 연 9%의 지연이자

③ 금100,000,000원 및 이자 및 지연 이자 상당액 등으로 기재한다.

 

한편 근저당권의 경우에는 원금 및 이자, 지연손해금의 전부에 관하여 채권최고액의 한도 내에서 근저당권을 실행할 수 있으므로 그 채권최고액 범위 내의 원금 · 이자 · 지연손해금을 표시하는 것이 통상이지만, 근저당권설정자와 채무자가 동일한 경우에 후순위 담보권자나 저당목적 부동산의 제3취득자 또는 가압류권자 등 다른 이해관계인이 없는 경우에는 채권최고액을 초과하는 채권도 배당을 받는 경우가 있으므로 채권은 전액을 기재해도 된다(대판 1992.5.26.92다1896,대판 1998.4.10. 97다28216참조).

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4. 임의 경매 신청인의 청구 금액의 확장 가능성

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위 청구금액의 기재와 관련하여

① 신청인은 경매대상 부동산 가격을 고려하여 자신의 채권을 모두 배당 받기 어렵다 판단되는 경우는 의도적으로 등록세라도 절감하고자 채권의 일부만을 청구금액으로 기재하여 신청하기도 한다.

② 한편 착오로 이자나 지연 이자를 누락하고 원금만을 기재하거나, 연체 이자율을 낮게 기재하는 경우도 간혹 생긴다. 이 경우 신청인은 추후 청구금액을 확장할 수 있는지가 문제된다.

이는 결국 자신이 받을 배당액과 관련된다. 한편 청구금액에 지연이자까지 기재한 경우 지연이자는 계속 늘어나므로 나중에 배당기일 전까지 채권계산서에 의하여 그 부대채권의 구체적인 금액을 특정하는 방법으로 화장이 가능한데 이는 엄밀히는 확장이 아니라 보정이다.

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가. 원칙(확장 불가)

① 경매신청인의 등록세 잠탈 방지

경매신청인은 청구 금액의 1,000분의 2(0.2%)에 해당하는 등록면허세와 그 등록면허세액의 100분의 20에 해당하는 지방교육세를 납부하여야 하는바(지방세법 제28조), 만일 확장을 허용한다면 경매신청 시에 청구금액의 일부만을 기재하고 이후에 청구금액을 확장하여 등록면허세를 잠탈할 우려가 있다.

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② 경매절차의 안정 확보

경매신청이 있으면 법원은 감정 가격과 신청자의 청구금액 및 배당요구종기까지 제출된 배당요구채권액과 기타 채권자의 채권 신고액 등을 비교하여 매각 전에 신청 채권자가 만족을 얻을 수 없다고 보아 무 잉여 취소를 할 것인지 여부를 판단하고(민집법 제102조, 제268조), 또한 청구 금액을 기준으로 복수의 압류부동산 중 일부 부동산의 매각만으로 신청채권자의 청구를 만족시킬 수 있는지 여부를 판단하게 되는바(민집법 제124조, 제268), 만약 배당의 단계에 이르러 신청 채권자의 청구금액의 확장을 허용하면 이들 판단이 무의미하게 되어 절차의 안정을 해치게 된다.

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③ 후순위채권자의 신뢰 보호

임의경매신청인이 채권 중 일부만을 청구채권으로 기재하여 경매개시신청을 한 경우 경매신청인 이외의 채권자는 우선 변제될 피 담보 채권액이 청구채권액이라고 보고 이를 기준으로 하여 자기에게 배당될 금액을 계산한 후 경매절차에 참가하거나 다른 수단을 선택하게 되는데, 만약 경매절차 개시 후 청구채권의 확장을 허용한다면 이러한 후순위채권자의 신뢰를 해하게 된다.

 

 

나. 청구채권의 확장이 인정되는 경우

(1) 위에서 본바와 같이 신청채권자가 경매신청서에 피담보채권의 일부만을 청구금액으로 기재한 경우 다른 특별한 사정이 없는 한 신청채권자의 청구금액은 그 기재된 채권액을 한도로 확정되고 그 후 신청채권자가 채권계산서에 청구금액을 확장하여 제출하는 등 방법에 의하여 청구금액을 확장할 수 없다.

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그러나​ 이러한 법리는 신청채권자가 경매신청서에 경매청구채권으로 이자 등 부대채권을 특정하여 표시한 경우에 나중에 채권계산서에 의하여 부대채권을 증액하는 방법으로 청구금액을 확장하는 것까지 금지하는 취지는 아니라고 할 것이다(95다22788, 99다11526등 참조). 따라서 이 경우는 채권신고서의 제출시한인 배당요구의 종기까지 확장이 가능하다.

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(2) 한편 신청채권자가 경매신청서에 청구채권으로

① 원금을 기재하고 이자, 지연손해금에 관하여는 “그 발생일과 이율만을 명기”한 다음 그 종기를 '완제 시까지'라고 표시한 경우,

② 채권 원금 외에 지연손해금 등의 부대채권을 “개괄적으로 표시”한 경우,

③ 청구금액을 "원금 00원 및 이에 대한 연체이자"라고만 표시한 경우“ 등은

나중에 배당기일 전까지 채권계산서에 의하여 그 부대채권의 구체적인 금액을 특정할 수 있는 것이고 이는 확장이 아니므로 허용된다고 할 것이다(2007다13944, 2011다59377 등). 이는 엄밀히 말하면 확장이 아니라 보정이다.

 

 

다. 청구금액의 기재가 착오, 오기 등에 의한 경우

신청인의 의도적 일부청구가 아니라 착오, 오기 등에 의하여 경매신청서에 피담보채권 중 일부만을 기재한 경우에도 위와 같은 일률적 판단 기준을 적용하여 확장을 불허할 것이지 문제된다.

 

예컨대, 2018년부터 금융기관 연체가산금리가 3%로 인하(대부업법 제15조 제3항, 시행령 제9조 제4항, 금융위 고시제3조 제1항 참조)되었는데, 신청인은 청구 금액에 원금 및 종전 연체이자율에 의한 누적 연체 이자를 합산한 금액을 기재하였으나, 착오로 변제기까지 지연이자를 기재하면서 위 개정이율을 반영하여 낮추어 기재한 경우이다.

 

사안의 경우 일단 연체 이자의 존재는 신청서에 기재하였고, 다만 신청이후 발생하는 연체이자율에 있어 오기이므로 등록세 면탈도 없고 또한 경매절차의 안정 확보나 후순위채권자의 신뢰 보호에 영향을 준 사안도 아니다.

 

따라서 이와 같은 경우 그 오기를 바로 잡는 것은 엄격한 의미에서 청구금액의 확장이 아니므로 기존 대법원 판례대로 배당기일까지 채권계산서 제출로 바로 잡을 수 있다 할 것이고, 만약 배당표가 작성되었다면 배당이의 소송과정에 경매신청서상의 피담보채권의 기재가 착오, 오기 등에 기한 것이라는 사실과 진실한 피 담보 채권액이 입증된 경우에는 진실한 권리관계에 따라 배당표의 변경을 구하는 것이 허용된다고 보아야 한다.

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5. 다른 채권자들의 경우 확장 가능성

 

가. 강제경매신청 채권자의 경우

임의 경매신청채권자의 경우와 동일하다. 다만 누락된 부분에 대해서는 이중경매 신청이외에도 강제경매 신청채권자는 집행 정본을 가지고 있는자이므로 배당요구 종기내 별도의 배당요구로도 추가 가능하다. 이경우 채권의 일부는 압류 채권(경매신청채권)으로, 일부는 배당요구채권으로 구분되어 배당을 받게된다.

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나. 배당요구 채권자의 경우

주택, 상가 임차인이나 임금 채권자 등 우선변재권이 있는 채권자 들의 경우에는 경매준비절차에서 법원이 배당요구 종기를 정하여 그때까지 배당요구 및 채권을 신고하도록 고지하는바(민집법 제84조 제1항 및 제2항), 배당요구 종기까지 배당 요구로서 자신의 채권을 경매법원에 신고하여야 하므로 배당요구 종기까지 확장할수 있고 그 이후는 확장이 불가하다고 본다.

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다. 당연 배당권자의 경우

경매개시결정등기 전 이미 등기된 다른 저당권자 등 당연 배당권자는 경매준비절차에서 법원이 배당요구 종기 전까지 채권을 신고하도록 최고를 하는바(민집법 제84조 제4항), 배당요구 종기까지 채권신고서의 제출로 확장가능하다.

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특히 경매개시결정등기 전 이미 등기된 다른 근저당권자는 경매신청인이 아니므로 경매신청시가 아닌 경락대금완납시 피담보채권이 확정되고(근저당권의 확정 97다25521) 따라서 그동안 증감 변동된 채권을 이때에 이르러 확정된 채권을 기준으로 채권액을 신고할수 있도록 하여야 하는바, 배당요구의 종기까지 제출한 채권신고서에 기재한 피담보채권액을 그 후에 확장하는 내용으로 보정할 수도 있다(대판 1999. 1. 26. 98다21946). 한편 별도의 계산서 제출이 없다면 채권최고액 범위내에서 실질 채권액에 의해 배당할수있다고 본다.

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[출처] 임의 경매신청 채권자의 청구금액 확장 가부 |작성자 법무사 정경표