4. 임대차보증금

4. 임대차보증금[초인종]

 

(1) 청구취지

☑ 임대인들이 여러 명인 경우　- 불가분채무이므로, 피고들에게 전액 청구하여야 한다.

󰀅건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 입대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 그 보증금 반환채무는 성질상 불가분채무에 해당된다고 보아야 할 것이다(대법원 1998. 12. 8. 선고 98다43137 판결).

󰀅피고들간에 중첩관계 표시가 누락된 경우에는 보정권고 한다.

 

(2) 청구원인

【요건사실】 ① 임대차계약을 체결한 사실 ② 보증금을 지급한 사실 ③ 임대차가 종료한 사실 【지연손해금청구 요건사실】 임대차목적물을 인도한 사실 추가

 

(가) 임대차계약을 체결한 사실

󰀅임대차계약은 임대인이 목적물을 임차인에게 사용·수익하게 하고, 그 대가로 임차인이 차임을 지급하기로 하는 것을 합의함으로써 성립하고 이 계약에 의해 임대차 계약의 중심효과인 임대인의 임료청구권과 임차인의 목적물에 대한 사용·수익청구권이 발생한다. 따라서 임대차계약의 체결사실에는 임차목적물, 차임이 구체적으로 특정되어 있어야 한다.

󰀅임대차계약은 대차형계약으로서 반환시기의 합의는 단순한 법률행위의 부관에 그치는 것이 아니고 계약의 불가결한 요소이다. 따라서 임대차계약의 성립을 주장하는 자로서는 항상 임대기간에 관한 사실까지도 주장·증명하지 않으면 안된다.

 

(나) 보증금을 지급한 사실

󰀅임대차계약에서 보증금을 지급하였다는 입증책임은 보증금의 반환을 구하는 임차인이 부담한다.

 

(다) 임대차의 종료

󰀅임대치는 목적물을 일정기간 임차인에게 사용 수익하게 하는 것을 본질로 하는 계속적 계약관계이고, 임대차보증금은 그에 수반하여 연제차임 등 목적물 반환시까지 임대차에 관한 일체의 채권을 담보하기 위해 수수되는 것이므로 임대차가 종료되지 않고서는 임대차 보증금의 반환을 구할 수 없다. 따라서 임대차종료의 원인사실은 임대차보증금반환청구에서 청구원인사실이 된다.

 

 

☑ 임대기간의 만료

󰀅임대차의 가장 일반적인 종료원인은 임대기간의 만료이다. 임대차기간의 정함이 있는 경우 그 기간이 만료된 사실은 현저한 사실에 속하므로 따로 증명할 필요는 없다.

󰀅임대차 기간의 정함이 없는 경우에는 임대인에게 계약 해지의 통고를 하여 그 의사표시가 임대인에게 도달한 사실 및 그때로부터 민법 제635조 제2항 소정의 일정한 기간이 경과한 사실을 주장 · 증명하여야 한다.

- 다만, 주택임대차보호법 제4조 제1항(기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.), 상가건물임 대차보호법 제 9조 제1항(기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.)에서는 임차인의 보호를 위하여 계약기간의 보장에 관한 특별규정을 두고 있다.

☑ 해지

󰀅임대인이 임차목적물의 소유권을 상실하였다는 이유만으로는 임대인의 의무가 이행불능에 빠졌다고 단정할 수 없으나, 임차목적물의 소유권이 변동되고 그 소유권을 취득한 제3자가 임차인에게 목적물의 인도를 요구하여 임차인이 이를 인도한 경우 임대인이 임차인으로 하여금 목적물을 사용 · 수익하게 할 의무가 이행불능이 된다. 이 경우 원고는 이행불능을 이유로 해지하였음을 주장 · 증명하여 임대차보증금의 반환을 구할 수 있다. 그런데 대항력을 갖춘 주택임대차와 상가건물임대차의 경우 임차주택이나 임차상가 건물의 소유권이 신소유자에게 이전되면 특단의 사정이 없는 한 신소유자가 임대인의 지위를 승계한 것으로 간주되므로, 새로이 소유권을 취득한 제3자로부터 인도청구가 있었더라도 계약해지를 할 여지는 없다 할 것이다.

󰀅또한 임대인의 수선의무 위반을 이유로 한 해지를 할 수 있는데, ‘수선이 필요한 상태’는 목적물 파손이 사소한 것을 넘어 그것을 수선하지 않으면 임차인이 계약에서 정한 용법에 따라 사용 · 수익하는 것이 불가능한 경우를 말하고, 임대인의 귀책사유로 수선이 필요 하게 되었을 것을 요구하지 아니하므로, 만약 피고가 불가항력으로 목적물이 훼손된 사실을 주장하여도 이는 유효한 항변사유가 될 수 없다.

☑ 기타 요건

󰀅임차인이 임대인으로부터 목적물을 양수한 제3자에 대한 임대차보증금의 반환을 청구하기 위해서는 그가 임대인의 지위를 승계하였거나 보증금반환채무를 인수하였을 것이 요구되므로 이에 대한 요건사실 즉 원고가 민법 또는 주택임대차보호법 또는 상가건물임대차보호법 소정의 대항력에 관한 요건을 갖춘 사실을 주장 · 증명하여야 한다.

󰀅거꾸로 양도인에 대하여 임차보증금의 반환을 구하기 위해서는 임차인인 원고가 임대인에게 목적물의 양도에 대하여 상당기간 내에 이의를 제기한 사실을 주장 · 증명하여야 한다(대법원 2002. 9. 4. 선고 2001다64615 판결).

 

 

 

(라) 주의사항

☑ 지연손해금을 구할 경우

󰀅추가되는 청구원인 : 임대목적물을 인도한 사실이나 인도의 제공을 한 사실

- 쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행관계에 있는 경우 일방의 채무의 이행기가 도래하더라도 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임을 지지 않는 것이며, 이와 같은 효과는 이행지체의 책임이 없다고 주장하는 자가 반드시 동시이행의 항변권을 행사하여야만 발생하는 것은 아니다(대법원 2001. 7. 10. 선고 2001다3764 판결). 즉 동시이행헝변권의 존재효과.

󰀅임대목적물을 반환하여 동시이행관계를 소멸시킨 다음날부터 기산하므로, 청구원인에서 목적물 반환없이 지연손해금을 구하거나, 반환여부가 명백하지 않은 경우에는 보정권고 한다.

 

(3) 항변 등

【본안 전 항변】 채권압류 · 추심 항변 【주요항변】 ① 묵시의 갱신 항변 ② 공제 항변 ③ 임대인지위 양도 항변 ④ 동시이행의 항변 ⑤ 보증금반환채권이 양도 · 전부되었다는 항변 ⑥ 주택임대차계약에 대한 통정허위표시 항변

 

(가) 묵시의 갱신 항변(민법 제639조)

󰀅기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 임대인인 피고는 원고가 종료 후에도 목적물을 계속 사용 · 수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신을 주장하며 임대차종료사실을 다툴 수 있다. 이 갱신된 임대차는 기간의 정함이 없는 임대차가 되므로 임차인인 원고는 재항변으로 민법 제635조에 따른 계약해지의 통고에 의한 임대차종료를 주장을 할 수 있다.

- 한편 원고가 임차인으로부터 임대차보증금반환채권을 양수하여 그 지급을 구하는 소를 제기한 경우 에, 임대인이 임대차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차 계약의 갱신이나 계약기간 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라도 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다(대법원 1989. 4. 25. 선고 88다카4253, 4260 판결).

󰀅다만, 주택임대차보호법의 적용을 받는 임차주택에 대하여는 갱신된 임대차의 존속 기간은 2년으로 되고, 임차인은 자신의 선택에 의하여 언제든지 계약을 해지할 수 있는 권리를 가지나 임대인은 그와 같은 계약해지권이 없다.

(나) 공제항변

󰀅임차보증금반환채권은 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생한 연체차임, 관리비, 차임상당의 부당이득금, 목적물의 훼손 등으로 인한 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 공제한 잔액이 있을 것을 조건으로 하여 그 잔액에 관하여 발생하는 정지조건부 권리로서 임대인의 임차목적물 인도청구권과 동시이행관계에 있다. 즉, 임차보증금은 위와 같은 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 담보적 효력을 가지며 그 결과 임대인은 임대차와 관련된 자신의 채권을 우선변제받을 수 있게 된다. 이러한 임대인의 우선변제권의 행사를 실무상 통상 공제라고 표현하며, 이는 상계권의 행사가 아니다. 공제 주장은 소송상으로는 피고로 되는 임대인의 항변사항에 해당하며, 그 요건사실은 공제대상 채권의 발생사실이다.

- 한편, 임대차보증금의 지급을 명하는 판결이 확정됨으로써 당사자 사이에 수수된 임대차보증금의 수액 자체를 다툴 수는 없게 되었다 하더라도 임대인은 별소로 그 임대차보증금에서 아직 공제되지 아니한 연체차임 등의 지급을 구하거나 위 연체차임 등의 채권으로 임차인이 임대인에 대하여 가지고 있는 다른 채권과 상계를 할 수도 있음은 물론, 위와 같은 임대차보증금에 관한 확정판결이 있다. 하여 그 임대차보증금의 성질이 달라진다고 볼 것은 아니므로, 아직 반환하지 아니한 임대차보증금에서 위 연체차임 등을 공제하고 이를 반환할 수도 있다고 할 것이다(대법원 2001. 2. 9. 선고 2000다61398 판결).

- 이에 대하여 원고는 연제차임의 지급과 같이 기발생 공제대상 채권이 소멸하였음을 재항변사실로써 주장할 수 있다.

󰀅임대차 존속 중의 연체차임은 임대인이 차임 약정사실만 주장 · 증명하면 되고, 차임지급 사실은 임차인이 주장 · 증명해야하는 재항변사실이다.

󰀅임대차 종료 후의 부당이득은 임차인이 임대차 종료 후 목적물을 계속 사용 · 수익한 사실이 증명되면, 임차인이 차임 상당의 이득을 얻고 이로 인하여 임대인이 손해를 입었다는 사실이 사실상 추정되나, 임차인이 임대차계약 종료후 유치권 또는 동시이행항변권과 같은 인도거절권을 행사하기 위해 목적물을 점유하고 있을 뿐, 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 · 수익하지 않아 실질적인 이익을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인해 임대인에게 손해가 발생하였다고 하여도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 않는다. 따라서 차임상당 부당이득액을 공제하고자 하는 임대인은 임차인이 임차목적물을 점유하고 있다는 사실만으로는 부족하고, 목적물을 본래의 용법대로 사용 · 수익하고 있는 사실까지 주장 · 증명해야한다.

󰀅임대인인 피고가 임대차 목적물이 멸실 · 훼손되어 임차목적물반환의무의 전부 또는 일부가 이행불능 되었다는 이유로 전보배상청구권 상당액의 공제를 주장하기 위해서는 목적물의 멸실 · 훼손사실과 그 손해액을 주장 · 증명하면 되고 그 이행불능이 임차인인 원고의 귀책사유로 말미암은 것이 아니라는 주장은 원고의 재항변사유가 된다.

(다) 임대인지위 양도항변(주임법 제3조 제2항, 상임법 제3조 제2항)

󰀅임대인인 피고는 임차인인 원고가 대항력 있는 주택임차인 또는 상가임차인이라는 점과 임대차목적물을 타에 양도하여 신 소유자가 임대인지위를 승계하였다는 항변이 가능하다. 이에 대하여 원고는 그 양도사실을 알고 상당한 기간 내에 이의를 제기하였음을 주장 · 증명하여 여전히 구 소유자에게 임대인지위가 남아 있다는 재항변을 할 수 있다.

- 이렇듯 대항력 있는 임차목적물이 양도된 경우, 임차인으로서는 임대인의 권리, 의무를 승계한 목적물의 신소유자를 상대로 대항력 등 임대차와 관련된 권리를 행사할 수 있음이 원칙이다. 다만, 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물입대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다. 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 쫓아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다. 따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이다(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결).

(라) 동시이행의 항변

󰀅임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물인도의무는 동시이행의 관계에 있다. 또한, 임차인의 임차보증금반환청구권이 제3자에게 양도되거나 전부된 경우에도 채권의 동일성은 그대로 유지되는 것이어서 임대인인 피고로서는 여전히 임차목적물인도에 관한 동시이행항변권을 행사할 수 있다.

󰀅다만, 임차인이 불이행한 원상회복의무가 사소한 부분이고 그로 인한 손해배상액 역시 근소한 금액인 경우에까지 임대인이 그를 이유로 거액의 잔존 임대차보증금 전액에 대하여 그 반환을 거부할 수 있다고 하는 것은 오히려 공평의 관념에 반하는 것이 되어 부당하고, 그와 같은 임대인의 동시이행의 항변은 신의칙에 반하는 것이 되어 허용할 수 없고, 주택임대차 보호법상 임차권등기가 경료된 경우에는 임차권등기가 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무이다.

󰀅임대인의 동시이행항변에 대하여 임차인은 재항변으로 임차목적물의 적법한 인도 또는 인도의 계속적인 이행제공이 있었음을 주장할 수 있다.

(마) 보증금반환채권이 양도 · 전부되었다는 항변

󰀅양도 · 전부 사실이 인정된다면 보증금반환청구는 기각된다.

(바) 보증금반환채권이 압류 · 추심되었다는 항변

󰀅채권에 대한 압류 및 추심명령이 있으면 제3채무자에 대한 이행의 소는 추심채권자만이 제기할 수 있고 채무자는 피압류채권에 대한 이행소송을 제기할 당사자적격을 상실하므로, 위와 같은 피고의 주장은 본안 전 항변이다.

(사) 주택임대차계약에 대한 통정허위표시 항변

󰀅임대차는 임차인으로 하여금 목적물을 사용 · 수익하게 하는 것이 계약의 기본 내용이므로, 채권자가 기존 채권을 우선변제받을 목적으로 주택임대차보호법상의 대항력의 외관을 만들었을 뿐인 경우 이러한 주택임대차계약은 통정허위표시에 해당되어 무효이다. 따라서 피고로서는 임대차계약이 채권 회수 목적의 임대차로서 무효라는 항변이 기능하다.