3. 임대차종료를 이유로 한 목적물인도청구

3. 임대차종료를 이유로 한 목적물인도청구[초인종]

 

(1) 청구취지

【주청구】 피고는 원고에게 별지목록 기재 건물(토지)을 인도하라. 【부대청구】 피고는 원고에게 2016. 10. 1.부터 위 건물(토지) 인도시까지 월 500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

 

(2) 청구원인

【요건사실】 ○ 임대차계약을 체결한 사실 ○ 목적물을 인도한 사실 ○ 임대차가 종료한 사실 【부대청구】 임대목적물을 계속 사용 · 수익한 사실(부당이득반환청구)

(가) 요건사실

󰀅임대차목적물반환청구는 임대차보증금반환청구에서의 임대차보증금의 지급사실 대신 목적물의 인도사실을 요건사실로 하므로,ⓐ 임대차계약을 체결한 사실,ⓑ 목적물을 임차인에게 인도한 사실,ⓒ 임대차종료의 원인이 되는 사실(임대차 기간만료, 해지)이 청구원인 사실이 된다. 타인 소유의 물건에 대한 임대차계약도 유효하게 성립하는 것이므로, 임대인은 목적물이 자신의 소유인 점을 주장 · 증명할 필요는 없다.

󰀅적법한 전대차가 있는 경우 임대인은 직접 계약관계에 있지 아니한 전차인에 대하여도 임대인으로서의 권리를 행사할 수 있고, 전차인은 전대차계약에 의하여 부담하는 의무의 범위 내에서 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다(민법 제630조 제1항).

- 따라서 임대인이 임차인과의 사이에 임대차 종료를 이유로 전차인에 대하여 직접 목적물의 반환을 청구하는 경우에는 그 청구원인사실로서 ⓐ 임대인이 임차인과 임대차 계약을 체결한 사실,ⓑ 임대인이 임차인에게 목적물을 인도한 사실, ⓒ 임차인이 임대인의 동의를 얻어 전차인과 임대차 또는 사용대차계약을 체결한 사실, ⓓ 임차인이 전차인에게 목적물을 인도한 사실, ⓔ 임대차가 종료한 사실을 주장 · 증명해야 한다. 다만, 전차인의 권리를 임대인과 임차인의 의사만으로 해하는 것은 허용되지 않으므로(민법 제631조), 위 요건사실 중 ⓔ의 임대차 종료원인으로서 합의해지를 주장하거나 임차인이 임차권을 포기하였다는 주장은 주장 자체로 이유가 없게 된다.

- 임차인이 임차물을 전대하여 그 임대차 기간 및 전대차 기간이 모두 만료된 경우에는, 그 전대차가 임대인의 동의를 얻은 여부와 상관없이 임대인으로서는 전차인에 대하여 소유권에 기한 반환청구권에 터잡아 목적물을 자신에게 직접 반환해 줄 것을 요구할 수 있고, 전차인으로서도 목적물을 임대인에게 직접 명도함으로써 임차인(전대인)에 대한 목적물 명도의무를 면한다(대법원 1995. 12. 12. 선고 95다23996 판결).

- 민법 제638조 제1항, 제2항 및 제635조 제2항에 의하면 임대차계약이 해지 통고로 인하여 종료된 경우에 그 임대물이 적법하게 전대되었을 때에는 임대인은 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 아니하면 해지로써 전차인에게 대항하지 못하고, 전차인이 통지를 받은 때에는 토지, 건물 기타 공작물에 대하여는 임대인이 해지를 통고한 경우에는 6월, 임차인이 해지를 통고한 경우에는 1월, 동산에 대하여는 5일이 경과하면 해지의 효력이 생긴다고 할 것이지만 민법 제640조에 터 잡아 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달함에 따라 임대인이 임대차계약을 해지하는 경우에는 전차인에 대하여 그 사유를 통지하지 않더라도 해지로써 전차인에게 대항할 수 있고, 해지의 의사표시가 임차인에게 도달하는 즉시 임대차관계는 해지로 종료된다(대법원 2012. 10. 11. 선고 2012다55860 판결).

󰀅한편, 전세권자(민법 제306조)와 달리 임차인이 적법한 임차권 전대를 하기 위해서는 임대인의 동의를 받아야 하고 무단 전대로 제3자로 하여금 목적물을 사용 · 수익케 한 경우, 그 제3자는 임대인에게 대항하지 못함은 물론 임대인은 원래의 임대차계약을 해지할 수도 있다(민법 제629조 제2항).

- 건물소유를 목적으로 한 대지임차권을 가지고 있는 자가 위 대지상의 자기소유 건물에 대하여 제3자에 대한 채권담보의 목적으로 제3자 명의의 소유권이전등기를 경료하여 준 이른바 양도담보의 경우에는, 채권담보를 위하여 신탁적으로 양도담보권자에게 건물의 소유권이 이전될 뿐 확정적, 종국적으로 이전되는 것은 아니고 또한 특별한 사정이 없는 한 양도담보권자가 건물의 사용수익권을 갖게 되는 것도 아니므로, 이러한 경우 위 건물의 부지에 관하여 민법 제629조 소정의 해지의 원인인 임차권의 양도 또는 전대가 이루어지지 않았다(대법원 1995. 7. 25. 선고 94다46428 판결).

- 다만, 임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용 · 수익하도록 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 전차인은 그 전대차나 그에 따른 사용 · 수익을 임대인에게 주장할 수 있다.

- 임치권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 “특별한 사정”에 해당한다고 한 사례(대법원 1993. 4. 27. 선고 92다45308 판결).

 

(나) 부대청구

☑ 차임청구

󰀅임차인은 임대차계약의 본질적 의무로서 임차목적물의 사용 · 수익의 대가로 임대인에게 차임을 지급할 의무를 부담한다. 따라서 임대차계약이 성립하였다면 임대인에게 임대차계약에 기한 임료채권이 발생하는 것이므로 임대인인 원고는 차임청구의 원인으로서 임대차계약체결사실과 더불어 차임약정사실만 주장 · 입증하면 족하고, 이에 대해 임차인인 피고는 임료를 지급하였다는 사실을 항변으로 주장할 수 있다.

- 차임에 관하여 별도의 약정이 없는 이른바 채권적 전세계약에 있어서는 특별한 사정이 없는 한 전세금에 대한 이자 상당액이 점유 · 사용에 따른 임료 상당액과 대가관계에 있다(대법원 2010. 9. 30. 선고 2009다65942 판결).

 

☑ 차임상당 부당이득반환청구

󰀅임대차 종료 후에 파파 건물을 계속 사용 · 수익하고 있음을 들어 차임 상당의 부당이득반환청구를 병합하는 경우에는 원고는 임차인인 피고가 동시이행항변권의 행사로 단순히 점유하는데 그치지 않고, 원래 임대차 목적대로 사용 · 수익을 계속한 사실을 요건사실로 추가하여야한다.

󰀅즉, 임차인은 임대차계약이 종료된 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인에게 그 목적물을 명도하고 임대차 종료일까지의 연체차임을 지급할 의무가 있음은 물론, 임대차 종료일 이후부터 목적물 명도 완료일까지 그 부동산을 점유 · 사용함에 따른 차임 상당의 부당이득금을 반환할 의무도 있다. 그러나 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용 · 수익하지 아니하여 실질적인 이득을 얻은 바 없는 경우에는 그로 인하여 임대인에게 손해가 발생하였다 하더라도 임차인의 부당이득반환의무는 성립되지 아니하며, 이는 임차인의 사정으로 인하여 임차건물을 사용 · 수익하지 못한 경우에도 마찬가지이다.

 

(다) 주의사항

󰀅공동임차인에 대한 청구 공동임차인의 상호간의 관계는 불가분채무이므로 피고들간 중첩관계는 “공동하여”로 표시해야한다.

󰀅임차목적물반환청구의 상대방은 계약당사자인 임차인이어야 하고, 임차인의 이행보조자, 임대인의 동의를 얻지 아니한 전차인이나 임차권 양수인에 대하여는 퇴거청구(소유권에 기한 인도청구)를 구해야한다.

 

(3) 항변 등

【주요항변】 ○ 묵시의 갱신 항변 ○ 매수청구권의 행사 ○ 동시이행 항변 ○ 유치권 항변

 

(가) 묵시의 갱신(민법 제639조)

󰀅기간만료로 종료되었다는 원고의 주장에 대하여, 피고는 종료 후에도 목적물을 계속 사용 · 수익하였고, 종료 후 상당한 기간 내에 원고가 이의를 제기하지 않았다는 묵시의 갱신 항변을 할 수 있다. 다만, 주택임대차보호법 제6조 제1항에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차 존속기간은 2년으로 보지만, 임대인과 달리 임차인은 언제든지 임대인에게 그 계약 해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날로부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생하므로(동법 제6조의2), 임대인인 원고는 해지통고사실과 3개월이 경과하여 임대차계약이 종료되었다는 재항변이 가능하다.

- 상가건물 임대차보호법 또한 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 일정한 정당한 사유 없이 거절하지 못하고, 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위 내에서 갱신 임대차는 전 임대차와 통일한 조건으로 다시 계약된 것으로 보며, 임대인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건변경의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 그 존속기간은 1년으로 보며, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통고를 할 수 있고, 임대인이 통고를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생하는 것으로 정하고 있다(동법 제10조).

󰀅또한 원고는 차임 2기 연체로 해지통지(민법 제640조)하였다는 재항변을 할 수 있으나, 이외는 별도로 이를 새로운 청구원인으로 하여 건물인도청구를 할 수도 있다.

- 이때 차임 2기 연체는 연속할 필요가 없고 차임납부에 대한 증명책임은 피고가 진다.

 

(나) 매수청구권의 행사

☑ 부속물매수청구권의 경우

󰀅임대인이 임대한 건물의 인도와 함께 임차인이 시설한 부속물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 제646조에 의한 부속물매수청구권의 행사를 주장하는 것은 임대인의 부속물철거청구에 대하여는 철거청구권의 소멸사유로 건물인도청구에 대하여는 부속물매수대금과의 동시이행이라는 인도청구권의 행사저지사유로 기능하는 유효한 항변이다.

- 민법 제646조에서 임대차의 종료원인을 제한하고 있지는 않으나, 임차인의 차임연체 등 임차인의 채무불이행을 이유로 임대차계약이 해지된 경우에는 부속물매수청구권이 부정되므로, 청구원인단계에서 이미 임차인의 채무불이행으로 인한 임대차 종료사실이 인정된 경우에는 부속물매수청구권 행사의 항변은 유효한 항변이 되지 못한다.

- 부속물매수청구권의 행사를 주장하는 피고로서는 ⓐ 임대인의 동의를 얻어 부속물을 부속하였거나 그 부속물이 임대인으로부터 매수한 것인 사실, ⓑ 그 부속물이 현존하는 사실, ⓒ 매수청구권을 행사한 사실과 더불어 동시이행의 범위를 정하기 위하여 매수청구권 행사 당시 부속물의 시가까지 주장 · 증명하여야 한다.

- 매수청구의 대상이 되는 부속물이란 건물에 부속된 물건으로서 임차인의 소유에 속하고, 건물의 구성 부분으로는 되지 아니한 것으로서 건물의 사용에 객관적인 편익을 가져오게 하는 물건이라고 할 것이므로, 부속된 물건이 오로지 임차인의 특수목적에 사용하기 위하여 부속된 것일 때에는 이에 해당하지 않는다(대법원 1993. 10. 8. 선고 93다25738, 25745 판결).

- 한편, 부속물매수청구권자는 현재의 임차인이며, 상대방은 원칙적으로 임대인이지만, 대항력 있는 임차권의 경우에 임대목적물의 양수인도 상대방이 될 수 있다.

- 점포의 최초 임차인이 임대인 측의 묵시적 동의하에 유리 출입문, 새시 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 후, 그 점포의 소유권이 임차보증금 반환채무와 함께 현 임대인에게 이전되고 점포의 임차권도 임대인과의 사이에 시설비 지급 여부 또는 임자인의 원상회복 의무에 관한 아무런 논의 없이 현 임차인에게 전전승계되어 왔다면, 그 시설대금이 이미 임차인 측에 지급되었다거나 임차인의 지위가 승계될 당시 유리 출입문 등의 시설은 양도대상에서 특히 제외하기로 약정하였다는 등의 특별한 사정이 인정되지 않는 한, 종전 임차인의 지위를 승계한 현 임차인으로서는 임차기간의 만료로 임대차가 종료됨에 있어 임대인에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있다(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결).

- 이에 대하여 부속물매수청구권을 배제 또는 제한함으로써 임차인에게 불리한 특약을 맺는 것은 원칙적으로 효력이 없으나(민법 제652조) 임대차계약의 과정을 전체적으로 살펴보아 그러한 특약이 임차인에게 불리하지 않은 것이라면 그 효력이 있으므로, 원고는 매수청구권 포기의 특약사실과 그 특약이 임차인 등에게 일방적으로 불리한 것이 아니라는 사정에 관한 사실을 주장하며 재항변할 수 있다.

- 예를 들어, 건물임차인인 피고들이 증 · 개축한 시설물과 부대시설을 포기하고 임대차 종료시의 현상대로 임대인의 소유에 귀속하기로 하는 대가로 임대차계약의 보증금 및 월차임을 파격적으로 저렴하게 하고, 그 임대기간도 장기간으로 약정하고, 임대인은 임대차계약의 종료 즉시 임대건물을 철거하고 그 부지에 건물을 신축하려고 하고 있으며 임대차계약 당시부터 임차인도 그와 같은 사정을 알고 있었던 경우(대법원 1982. 1. 19. 선고 81다1001 판결)나, 임차보증금과 임료를 시가보다 저렴하게 해주고 그 대신 임차인은 임대차가 종료될 때 그가 설치한 부속물에 대한 시설비나 필요비, 유익비, 권리금 등을 일체 청구하지 아니하기로 약정한 경우(대법원 1992. 9. 8. 선고 92다24998, 25007 판결)가 임차인에게 일방적으로 불리하지 않은 사례이다.

 

☑ 지상물매수청구권의 경우

󰀅임대인이 임대한 토지의 인도와 함께 임차인이 건축한 지상물의 철거를 구할 경우 임차인이 민법 제643조에 의한 지상물매수청구권을 행사하는 것은 임대인의 지상물철거청구 뿐만 아니라 토지인도청구에 대하여도 각 권리소멸사유로 기능하는 유효한 항변이다.

- 임차인의 차임연체, 무단전대 등 채무불이행으로 계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않으며, 임차인으로부터 지상건물을 양수한 자는 적법한 토지임차권의 양수인 또는 전차인으로서의 요건을 갖추지 않는 한 양도인인 임차인을 대위하여 매수청구권을 행사할 수 없으나,

- 임차인이 토지에 관한 임대차기간이 만료하기 전에 지상건물을 양도하였다면 이미 건물의 소유자가 아니어서 매수청구권을 행사할 수 없고 따라서 채권자대위권의 행사요건으로서의 피대위채권이 존재하지 않는다(대법원 1993. 7. 27. 선고 93다6386 판결).

- 매수청구의 대상이 되는 건물에는 근저당권이 설정되어 있는 경우나 무허가건물도 포함된다. 한편, 지상물매수청구권 행사의 상대방은 원칙적으로 임차권 소멸 당시의 토지소유자인 임대인이다.

- 이 경우에 그 건물의 매수가격은 건물 자체의 가격 외에 건물의 위치, 주변 토지의 여러 사정 등을 종합적으로 고려하여 매수청구권 행사 당시 건물이 현존하는 대로의 상태에서 평가된 시가 상당액을 의미하고, 여기에서 근저당권의 채권최고액이나 피담보채무액을 공제한 금액을 매수가격으로 정할 것은 아니다. 다만, 매수청구권을 행사한 지상건물 소유자가 위와 같은 근저당권을 말소하지 않는 경우 토지소유자는 민법 제588조에 의하여 위 근저당권의 말소등기가 될 때까지 그 채권최고액에 상당한 대금의 지급을 거절할 수 있다(대법원 2008. 5. 29. 선고 2007다4356 판결).

- 한편 건물 소유를 목적으로 하는 토지임대차에 있어서 임차인 소유 건물이 임대인이 임대한 토지 외에 임차인 또는 제3자 소유의 토지 위에 걸쳐서 건립되어 있는 경우에는, 임차지상에 서 있는 건물 부분 중 구분소유의 객체가 될 수 있는 부분에 한하여 임차인에게 매수청구가 허용된다(대법원 1996. 3. 21. 선고 93다42634 전원합의체 판결).

 

󰀅또한 임대인과 임차인의 합의로 임대차 계약을 해약하고 임차인이 지상건물을 철거하기로 약정한 경우에는 민법 제643조, 제652조의 규정은 적용될 수 없다. 그러나 건물 소유를 목적으로 한 기간약정 없는 토지임대차계약이 임대인의 해지로 종료한 경우, 임차인은 계약갱신청구의 유무에 불구하고 건물매수청구권을 행사할 수 있다.

- 지상물매수청구권의 행사를 주장하는 피고로서는 ⓐ 지상물 소유의 목적으로 토지 임대차계약을 체결한 사실, ⓑ 임차인이 지상물을 건축하여 현존하고 있는 사실, ⓒ 계약갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절한 사실, ⓓ 매수청구권을 행사한 사실을 주장 · 증명하면 되고, 그 매매대금의 지급을 반소로 구하지 않는 한 매수청구권 행사 당시 지상물의 시가까지 주장 · 증명하여야 할 필요는 없다. 다만, 원고가 피고의 지상물매수청구권 행사의 항변이 받아들여질 것에 대비하여 예비적으로 지상물의 인도 및 소유권이전 등기청구를 하고 있는 경우라면 피고는 이와 동시이행관계에 있는 지상물 매매대금의 범위를 정하기 위하여 지상물의 시가를 주장 · 증명하여야 한다.

- 종전 임차인으로부터 미등기 무허가건물을 매수하여 점유하고 있는 임차인은 특별한 사정이 없는 한 비록 소유자로서의 등기명의가 없어 소유권을 취득하지 못하였다 하더라도 임대인에 대하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있는 지위에 있다(대법원 2013. 11. 28. 선고 2013다48364 판결).

- 임차인의 지상물매수청구권의 대상이 되는 건물은 부속물매수청구권의 경우와는 달리 임대차계약 당시의 기존건물이거나 임대인의 동의를 얻어 신축한 것에 한정되지 않는다(대법원 1993. 11. 12. 선고 93다34589 판결).

- 다만, 기한의 정함이 없는 임대차에 있어서 임대인에 의한 해지통고에 의하여 그 임차권이 소멸한 경우에는 임차인의 계약갱신 청구의 유무에 불구하고 지상물매수청구권이 인정된다(대법원 1995. 12. 26. 선고 95다42195 판결).

󰀅지상물매수청구권 행사의 항변이 받아들여지면 원칙적으로 임대인의 지상물철거 및 토지인도청구는 기각하여야 할 것이나, 법원으로서는 석명권을 적절히 행사하여 임대인으로 하여금 건물철거청구를 건물소유권이전등기 · 건물인도청구로 변경하게 한 후 매매 대금과의 상환이행을 명하는 판결을 하여야 하며, 이와 같은 석명권 행사 없이 그냥 기각하면 위법하다.

 

(다) 임대차보증금과의 동시이행항변

󰀅임차인인 피고는 임대차보증금의 반환과 동시이행의 항변을 주장할 수 있는데, 이 경우 피고는 임대차보증금 지급사실만 주장 · 증명하면 되고, 이에 대하여 원고는 재항변으로서 공제대상채권의 발생사실을 주장 · 증명하여 그 공제를 주장할 수 있으며, 차임의 지급과 같은 공제대상채권의 소멸사실은 피고의 재재항변사유가 된다. 왜냐하면 임대차계약에 있어서 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 인도할 때까지 발생하는 임대차에 관한 임차인의 모든 채무를 담보하고, 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제되는 것이므로 임대인은 임대차보증금에서 그 피담보채무를 공제한 나머지만을 임차인에게 반환할 의무가 있기 때문이다.

󰀅임대인이 전차인에 대하여 목적물의 직접 반환을 청구한 경우 적법하게 전차한 전차인이라도 임대인에게 직접 전대차보증금반환청구권을 취득하는 것은 아니므로 전대차보증금의 반환과 통시이행의 항변을 주장할 수는 없지만, 임차인의 임대차보증금반환청구권에 기한 동시이행항변권을 원용할 수는 있다.

- 이러한 입장을 전제로, 대항력을 갖춘 주택임차인이 적법하게 전대한 경우 그 전차인이 임차인의 주민등록퇴거일로부터 주민등록법상의 전입신고기간 내에 전입신고를 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 원래의 임차인이 갖는 임차권의 대항력은 소멸되지 아니하고 동일성을 유지한 채로 존속하므로, 임차인이 대항력을 취득한 후에 경료된 근저당권의 실행으로 소유권을 취득하게 된 자에 대하여 전차인은 임차인의 동시이행항변권을 원용하여 임차인이 보증금의 반환을 받을 때까지 주택을 적법하게 점유, 사용할 권리를 갖는다(대법원 1988. 4. 25. 선고 87다카2509 판결).

 

(라) 유치권 항변(민법 제626조)

☑ 필요비상환정구권의 경우

󰀅임차인이 임차물의 보존관리를 위하여 필요한 비용을 지출한 경우 그러한 필요비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다. 이 경우 피고는 목적물에 관하여 일정 비용을 지출한 사실 및 그 비용이 목적물의 보존에 필요한 사실을 주장 · 증명하면 되고 가액의 현존 여부는 따질 필요가 없다.

☑ 유익비상환정구권의 경우

󰀅임차인이 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 유익비를 지출한 경우에도 그러한 유익비상환청구권에 기하여 유치권을 행사할 수 있다.

- 필요비는 지출한 즉시 그 상환을 청구할 수 있음에 비하여, 유익비는 임대차가 종료하여야만 비로소 그 청구를 할 수 있다. 한편 민법 제203조 제2항에 의한 점유자의 유익비상환청구권은 점유자가 회복자로부터 점유물의 반환을 청구받거나, 회복자에게 점유물을 반환한 때에 비로소 발생한다(대법원 1993. 12. 28. 선고 93다30471, 30488 판결).

󰀅유익비의 상환범위는 임차인이 유익비로 지출한 비용과 현존하는 증가액 중 임대인이 선택하는 바에 따라 정하여지므로 임차인인 피고로서는 임대인인 원고의 선택권을 위하여 실제로 지출한 비용과 현존하는 증가액 모두에 대한 주장 · 증명책임을 진다.

󰀅유익비상환청구권에 관한 민법 제626조 제2항은 강행규정이 아니므로 당사자 사이의 특약으로 유익비상환청구권을 포기하거나 제한하는 것이 가능하다. 따라서 원고는 유익비 포기약정(임대차가 종료되면 원상복구하여 인도하기로 한 약정)이나 제한약정이 있다는 재항변을 할 수 있다.

- 예컨대 임대차계약에서 “임차인은 임대인의 승인 하에 개축 또는 변조할 수 있으나 부동산의 반환기일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다.”라고 약정한 경우, 이는 유익비상환청구권의 사전포기에 해당하고(대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결), 건물 임차인이 자신의 비용을 들여 증축한 부분을 임대인 소유로 귀속시키기로 하는 약정은 임차인이 원상회복의무를 변하는 대신 투입비용의 변상이나 권리주장을 포기하는 내용이 포함된 것으로서 특별한 사정이 없는 한 유효하다(대법원 1996. 8. 20. 선고 95다44705, 44712 판결). 다만, 임대차계약서는 처분분서로서 특별한 사정이 없는 한 그 문언에 따라 의사표시의 내용을 해석하여야 한다고 하더라도, 그 계약 체결의 경위와 목적, 임대차기간, 임대보증금 및 임료의 액수 등의 여러 사정에 비추어 볼 때 당사자의 의사가 계약서의 문언과는 달리 명시적 · 묵시적으로 일정한 범위 내의 비용에 대하여만 유익비 상환청구권을 포기하기로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적이라고 인정되는 경우에는 당사자의 의사에 따라 그 약정의 적용 범위를 제한할 수 있다(대법원 1998. 10. 20. 선고 98다31462 판결).