주택임대차와 강제집행

11󰀅 주택임대차

※ 주거용 건물

1. 주거용 건물이면 미등기건물이라도 상관없고 건축허가가 있었는지 여부도 묻지 않는다.(2010)

2. 공부상의 표시가 주거용이 아닌 상가 등으로 등재되어 있는데 임차인이 거주하고 있는 동안 주거용 건물인지 여부는 임대차계약 체결당시를 기준으로 하여 그 건물의 구조상 주거용 또는 그와 겸용될 정도의 건물의 형태가 실질적으로 갖추어져 있어야 하고, 만일 그 당시에는 주거용 건물부분이 없었는데 그 후 임의로 주거용으로 개조하였다면 임대인이 그 개조에 승낙하였다는 등의 특별한 사정이 없으면 주택임대차보호법의 적용이 없다.

 

※ 계약당사자

3. 임대차계약은 주택소유자인 임대인과 체결하는 것이 보통이나 반드시 이에 한하지 아니하고 적법한 임대권한이 있는 자와 체결한 임대차계약은 그 효력이 있다.

▶갑이 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 을과 주택임대차계약을 체결한 후 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았는데, 다음날 을이 매각대금을 완납하고 병 주식회사에 근저당권설정등기를 마쳐준 사안에서, 을이 최고가매수신고인이라는 것 외에는 임대차계약 당시 적법한 임대권한이 있었음을 인정할 자료가 없는데도, 갑이 아직 매각대금을 납부하지도 아니한 최고가매수신고인에 불과한 을로부터 주택을 인도받아 전입신고 및 확정일자를 갖추었다는 것만으로 주택임대차보호법 제3조의2 제2항에서 정한 우선변제권을 취득하였다고 본 원심판결에 법리오해 등의 위법이 있다.

 

① 명의신탁자 : 명의신탁자와 임대차계약을 체결한 경우의 법률관계에서 임차인은 명의신탁자뿐만 아니라 등기부상 주택소유자인 명의수탁자에 대하여도 적법한 주택임차임을 주장할 수 있으나, 명의수탁자는 임차인에게 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다.

 

② 매수인 : 임차주택의 매수인과 임대차계약을 체결하고 주택임대차보호법상의 대항요건을 갖춘 후 매수인의 잔금미지급 등을 이유로 매매계약이 해제된 경우 판례는 위 주택임차인의 대항력을 인정하고 있다.

-소유권을 취득하였다가 계약해제로 소유권을 상실한 임대인으로부터 계약해제 전에 임차받아 대항요건을 갖춘 임차인은 등기된 임차권자와 마찬가지로 민법 548조 1항 단서 소정의 제3자에 해당하므로 새로운 소유자에게 대항할 수 있다.

-매매계약의 이행으로 주택을 인도받아 그 임대권한을 명시적 또는 묵시적으로 부여받은 매수인으로부터 매매계약의 해제 전에 그 주택을 임차하여 대항요건을 갖춘 임차인은 매매계약의 해제에도 불구하고 자신의 임차권으로 매도인의 명도청구에 대항할 수 있다.

③ 공유자 : 임차주택이 공유로 되어 있는 경우 과반수의 공유자와 체결한 임대차계약은 공유자 전원에 대한 관계에 있어서도 유효하고, 주택인도 등 요건을 갖추면 대항력과 우선변제권이 인정된다.

-갑과 을이 각 1/2지분을 가진 부동산을 갑이 을과의 결의 없이 병에게 임대한 경우 공유자가 공유물을 임대하는 것은 공유물의 관리행위이고 공유물의 관리는 공유자 지분의 과반수로써 결정하여야 하므로, 임대차 계약은 적어도 을에 대하여는 무효인 계약임이 자명하다.

-상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물의 공유자인 임대인이 임차인에게 갱신거절의 통지를 하는 행위는 실질적으로 임대차계약의 해지와 같이 공유물의 임대차를 종료시키는 것이므로 공유물의 관리에 해당하여 공유자의 지분의 과반수로써 결정 하여야 한다.

-갑과 을이 공동 상속받아 갑지분은 1/7, 을지분은 6/7인데 갑이 을의 동의 없이 병에게 임대하고 보증금을 수령한 경우, 갑은 부당이득반환의무가 있고, 또한 갑의 무단임대행위는 불법행위를 구성하며, 이 경우 반환 또는 배상해야 할 범위는 임대차로 인한 차임상당액이고, 을은 계약의 무효를 들어 병에게 건물명도를 구함은 별론으로 하고 갑에게 지분상당의 보증금의 반환 또는 배상을 구할 수는 없다. 전세보증금은 장차 임차인에게 반환할 성질의 돈이어서 갑이 보증금 전액을 현실적으로 이득하고 잇다고 할 수도 없기 때문이다.

-건물의 공유자가 공동으로 건물을 임대하고 보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 그 임대는 각자 공유지분을 임대한 것이 아니고 임대목적물을 다수의 당사자로서 공동으로 임대한 것이고 보증금반환채무는 성질상 불가분채무에 해당한다.

 

4. 임차주택의 양수인

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보게 되는 양수인이 되려면 주택을 임대할 권리나 이를 수반하는 권리를 종국적, 확정적으로 이전받게 되는 경우라야 한다.

 

5. 배당요구한 임차인

경매절차에서 임차인의 배당요구에 의하여 대항력 있는 임대차는 해지되어 종료되고, 임차인이 보증금 잔액을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제될 뿐이므로 경락인은 임대차가 종료된 상태에서의 임대인의 지위를 승계한다.

 

6. 임차인이 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환채무는 소멸하고, 임차인에 우선하는 저당권자 등 권리자가 있다고 하여 그 지위승계에 임차인의 동의가 필요한 것으로 볼 수는 없다.

 

7. 그러나 임차인의 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에 대한 보증금반환채무는 소멸하지 아니한다.

 

8. 양수인의 범위 :

① 대지 및 주택의 경락인 : 임차인이 대항력을 가지고 있는 경우에는 토지 및 주택을 함께 낙찰받은 경락인은 양수인에 해당하나, 임차인이 대항력을 가지고 있지 아니한 경우에는 양수인에 대항하지 않는다.

② 대지만의 경락인 : 주거용 건물의 양수인을 의미하고, 확정일자임차인에게 경매나 공매에 의한 임차주택의 대지의 매각대금에서 후순위권리자 등보다 보증금을 우선변제받을 권리를 인정하였다고 하여도 그 대지를 낙찰받은 자를 임차주택의 양수인이라고 할 수는 없다.

③ 주택의 양도담보권자(그 명의의 소유권보존등기를 경료함)는 이에 해당하지 아니하고 따라서 임차보증금을 반환할 의무가 없다.

④ 미등기 무허가건물의 양수인 ○

⑤ 처분권한을 이전받은 명의수탁자 ○

⑥ 신탁법상의 수탁자 ○

⑦ 임차주택을 매수한 임차인 ○(결국 임차인의 보증금반환채권은 혼동으로 소멸한다, 그러나 임차권이 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 임차권은 소멸하지 않는다.)

 

9. 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간의 유효함을 주장할 수 없는 경우가 있다. 즉 임차인이 주택임대차보호법 4조 1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 보증금반환채권 등의 권리를 행사하는 경우(예컨대 보증금반환청구소송을 제기하거나 경매법원에 배당요구를 하는 경우)에 한하고, 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우에는 2년보다 짧은 약정임대차기간을 주장할 수는 없다.

 

10. 임대차계약이 묵시적으로 갱신되면 그 임대차기간은 2년으로 되고, 묵시적으로 갱신된 뒤 2년의 임대차기간이 만료되기 전에 임대인이 임대차계약의 해지통고를 하였다고 하더라도 그 효력은 없다.

 

11. 임대인이 임차보증금반환청구채권의 양도통지를 받은 후에는 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 갱신이나 계약기간의 연장에 관하여 명시적 또는 묵시적 합의가 있더라고 그 합의의 효과는 보증금반환채권의 양수인에 대하여는 미칠 수 없다.

 

12. 부동산의 매수인이 매매목적물에 관한 임대차보증금 반환채무 등을 인수하는 한편 그 채무액을 매매대금에서 공제하기로 약정한 경우 그 인수는 특별한 사정이 없는 이상 매도인을 면책시키는 면책적 채무인수가 아니라 이행인수로 보아야 하고, 면책적 채무인수로 보기 위하여는 이에 대한 채권자 즉 임차인의 승낙이 있어야 한다. 이행인수의 경우 매도인이 매수인의 채무불이행 또는 임의로 매수인을 대신하여 그 인수채무를 변제한 때에는 매도인은 매수인에 대하여 그로 인한 손해배상채권 또는 구상권을 취득한다.

 

13. 임차인이 보증금액을 증액하는 재계약서를 작성하지 아니하고 임대인작성의 증액부분에 대한 영수증에 확정일자를 받은 때에는 그 효력을 인정할 수 없어 우선변제를 받을 수 없다.

 

 

14. 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에게 대하여 효력이 있다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다. 대항력을 규정한 것이다.

▶ 대항력은 경매절차에서 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자 및 경락인에 대한 관계이다. 임차인이 매각으로 소멸하는 최선순위의 권리자에 대항할 수 있으면 경매부동산의 경락인에게 대항할 수 있게 되는 것이다.

-임차인이 후순위로서 소멸예정이었으나 변제 등의 사유로 대금납부 전에 선순위의 저당 권이 말소된 경우에는 소멸예정이었던 대항력이 그대로 존속하게 되고 따라서 매수인에게 대항할 수 있다.

 

15. 최선순위 전세권자로서의 지위와 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서의 지위를 함께 가지고 있는 사람이 전세권자로서 배당요구를 하여 전세권이 매각으로 소멸되었다 하더라도 변제받지 못한 나머지 보증금에 기하여 대항력을 행사할 수 있다.(2011)

 

16. 확정일자임차인과 소액임차인은 민사집행법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 우선변제권을 가진다.(2010)

-확정일자임차인은 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 구비하여야 하고,

소액임차인은 보증금이 일정범위 내이어야 하고 또 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다.

 

17. 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인은 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.(2011)

-다만 은행 등 일정범위의 금융기관 등이 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환청구권을 계약으로 양수한 경우에는 양수한 금액의 범위 내에서 우선변제권을 승계한다.

 

*대항력

취득요건 : 개시결정등기전, 존속요건 : 배당요구종기까지

18. 대항요건(주택의 인도와 주민등록)은 대항력의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이다. 현행법 하에서는 법원이 정한 ‘배당요구의 종기’까지 위 요건을 유지하여야 한다.

 

19. 간접점유 : 직접점유자 주민등록요구

임차인은 직접점유뿐만 아니라 간접점유의 방법으로 주택인도를 받을 수 있다. 다만 임차인이 임차주택을 간접점유의 방법으로 인도받은 경우 주민등록은 간접점유자인 임차인의 주민등록이 아니라 직접점유자의 주민등록을 요하고, 그 경우에 한하여 임차인이 대항력을 취득한다.

 

20. 임차인이 임대차 기간 중 적법하게 전대하여 전차인이 주택인도와 주민등록을 함으로써 점유, 주민등록이 변경된 경우에는 임차인의 대항력이 유지된다.(2010. 2011)

 

21. 임차인이 임대차계약을 체결한 후 처음부터 적법하게 전차인만이 주택인도와 주민등록을 갖춘 경우에도 임차인은 대항력을 취득한다.(2010)

 

22. 임차인이 임대인의 동의 없이 무단전대를 한 경우 전차인이 대항요건을 갖추었더라도 전차인은 임대인의 주택명도청구에 대항할 수 없고, 전대인에 대하여만 보증금반환청구를 할 수 있다.

 

23. 대항력 충족요건

주민등록이 대항력의 요건을 충족시킬 수 있는 공시방법이 되려면 단순히 형식적으로 주민등록이 되어 있다는 것만으로는 부족하고, 주민등록에 의하여 표상되는 점유관계가 임차권을 매개로 하는 점유임을 제3자가 인식할 수 있는 정도는 되어야 한다.

 

24. 임차인이 주택에 처, 자녀, 동생 등 가족과 함께 입주하고 본인의 주민등록은 사업상 다른 곳에 그대로 둔 채 동생을 세대주로 하고 처와 자녀를 동거가족으로 하여 전입신고한 경우 유효한 주민등록이 된다.

 

25. 임차인이 아파트에 부모와 함께 입주하고 그 부모만 주민등록 전입신고를 한 경우 유효한 주민등록이 된다.

 

26. 임차인이 가족과 함께 전입신고를 한 후 가족의 주민등록은 그대로 두고 임차인 자신만 주민등록을 일시 이전하더라도 임차인은 대항력을 상실하지 아니한다.

 

27. 주민등록이 직권 말소된 경우 원칙적으로 대항력은 상실된다고 할 것이지만 직권말소 후 소정의 이의절차에 따라 그 말소된 주민등록이 회복되거나 재등록이 이루어짐으로 주택임차인에게 주민등록을 유지할 의사가 있었다는 것이 명백히 드러난 경우에는 소급하여 그 대항력이 유지된다고 할 것이고, 다만 그 직권말소가 소정의 이의절차에 의하여 회복된 것이 아닌 경우에는 직권말소 후 재등록이 이루어지기 이전에 주민등록이 없는 것으로 믿고 임차주택에 관하여 새로운 이해관계를 맺은 선의의 제3자에 대하여는 임차인은 대항력의 유지를 주장할 수 없다.

 

28. 임차인이 전입신고서를 올바르게 기재하였으나 담당공무원이 착오로 잘못 기입된 경우 전입신고는 적법한 것이어서 대항력 있다.

-한편 정확하게 전입신고서를 작성, 제출하였는데 담당공무원이 착오로 수정을 요구하 여, 잘못된 지번으로 수정하여 주민등록 전입신고서를 다시 작성, 제출하여 그대로 주민등록이 된 경우 그 주민등록은 임대차의 공시방법으로 유효하지 않고 이것이 담당공무원의 요구에 기인한 것이라 하더라도 마찬가지이다.

 

29. 주민등록이 임차인의 의사에 의하지 아니하고 제3자에 의하여 임의로 이전되었고 그와 같이 주민등록이 이전된 데 대하여 임차인에게 책임을 물을 만한 사유도 없는 경우는 임차인이 이미 취득한 대항력은 주민등록의 이전에도 불구하고 그대로 유지된다.

 

30. 토지의 분할의 경우 대항력 문제:

◈ 전입신고를 “37-86”으로 할 당시 건축물대장, 등기부가 없었고 그 후 토지분할로 지번이 “37-175”로 변경된 다음 건물보존등기가 된 경우 : 전입신고 당시를 기준으로 보면 건축물대장과 등기부가 작성되기 전이지만 전입신고 내용이 실제 건물의 소재지 지번과 정확히 일치하므로 임차인이 대항력을 취득하였고, 그 후 토지분할로 지번이 변경되었다고 이미 취득한 대항력을 상실하지 않는다.

◈ 전입신고를 “100-1”로 할 당시 등기부는 “산33-2”로, 지적도, 토지대장, 건축물 대장은 “100-1”로 등재되어 있는 경우 : 주택의 소유권보존등기 후에 토지의 분할 등으로 인하여 지적도, 토지대장, 건축물대장 등의 주택의 지번표시가 분할 후의 지번으로 등재되어 있거나 등기부에는 여전히 분할 전의 지번으로 등재되어 있은 경우, 임차인이 전입신고시에 토지대장 및 건축물대장에 일치하게 지번 동, 호수를 표시하였다면 설사 등기부의 기재와 다르더라도 그 주민등록은 유효하다.

◈ 전입신고를 “2007-10”으로 한 후 대지분할로 지번이 “2007-47”로 변경되었으나 재계약서만 정정하고 주민등록은 그대로 둔 경우 : 임차인이 적법한 전입신고를 마친 후에 대지가 분할됨으로써 주택의 지번이 변경되자 갱신된 임대차계약서에는 새로운 지번을 표시하였으나 주민등록상 주소는 주택에 대한 강제경매개시결정등기가 경료된 후에 변경된 경우에는 대항력이 없다.

◈ 전입신고는 “166-1”로 하였으나 그 당시 건물지번이 “166-16”인 경우 : 일반 사회통념상 166-1에 등재된 주민등록으로 166-16 지상의 건물에 임차인이 주소를 가진 자로 등록되었다고 제3자가 인식할 수 있다고 단정할 수는 없다.

 

31. 대항력 효력발생일

임차인이 대항요건을 갖추면 그 다음날부터 대항력이 발생하고 그 시각은 다음날 오전 영시이다.

※ 매도인 = 임차인 : 소유권이전등기일 다음날

※ 임차인 = 임차인 : 소유권이전등기 즉시

※ 경락소유자와 종전 임차인(대항력이 없었던) : 낙찰대금완납 즉시

 

-매도한 주택을 그대로 임차한 경우 소유권이전등기일 다음날 대항력이 생긴다.(2013)

-수분양권자인 임차인으로부터 임차한 경우 소유권이전등기 즉시 대항력이 생긴다.

-낙찰인이 주민등록은 되어 있으나 대항력은 없는 종전 임차인과의 사이에 새로이 임대차계약을 체결하고 낙찰대금을 완납한 경우 낙찰대금을 완납하여 소유권을 취득하는 즉시 대항력이 생긴다.

 

32. 대항력 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하여 그 순위에 따른 배당이 실시될 경우 보증금 잔액을 배당받을 수 없었던 때에는 보증금 중 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액을 공제한 잔액에 관하여 경락인에게 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있고, 여기서 경락인에게 대항할 수 있는 보증금 잔액은 올바른 배당순위에 따른 배당이 실시될 경우의 배당액을 공제한 나머지 잔액을 의미하는 것이지 현실로 배당받은 금액을 공제한 나머지 금액을 의미하는 것은 아니다.

 

 

33. 대항요건을 갖춘 임차인보다 선순위의 근저당이 낙찰로 인하여 근저당권이 소멸하고 경락인이 소유권을 취득하게 되는 시점인 대금지급기한 이전에 소멸된 경우 후순위의 임차권의 대항력은 소멸하지 않는다. 이 경우 경락인은 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.

 

34. 선순위 전세권은 2층 부분을 목적으로 하고 전세권등기 후에 대항요건을 갖춘 임차인은 1층 부분을 목적으로 한 경우, 전세권이 매각으로 소멸하더라도 임차권이 매각으로 소멸한다고 볼 수 없다.

 

35. 주택임차인으로서의 우선변제권과 전세권자로서의 우선변제권은 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 것이므로 전세권자로서 배당에 참가하여 전세금의 일부만 우선변제를 받은 사유만으로는 대항력 행사에 어떤 장애가 되지 못한다.

 

36. 주택임차인이 대항력을 갖는지 여부는 임대차계약의 성립, 주택인도, 주민등록이라는 요건을 갖추었는지 여부에 의하여 결정되므로, 임대차계약이 통정허위표시로 무효라는 등의 특별한 사정이 없는 한 임대차계약의 당사자가 기존채권을 임차보증금으로 전환하여 임대차계약을 체결하였다는 사정만으로 임차인이 대항력을 갖지 못한다고 볼 수는 없다.

 

 

37. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 먼저 우선변제권을 행사하여 일부를 배당받고 나머지 2000만원을 배당받지 못하자 임대차계약의 해지, 종료 후에도 동시이행항변권에 기하여 임대부분 전부를 사용, 수익하여 실질적인 이익을 얻고 있는 경우, 그 점유는 불법점유가 아니므로 손해배상책임은 지지 아니하되 그 이익은 부당이득으로서 반환의무가 있고, 그 반환범위는 임대부분의 적정한 임료상당액 중 임대차관계가 존속되는 것으로 보는 금 2000만원에 해당하는 부분을 제외한 나머지 보증금에 해당하는 부분에 대하여 부당이득을 얻고 있으므로 이를 반환하여야 한다.

 

38. 대항력과 우선변제권을 겸유한 임차인이 먼저 우선변제권을 행사하여 전부를 배당받았으나 배당이의로 배당금수령을 못하고 있는 경우, 임차인은 경락인에 대항하여 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수는 없다고 하더라도 임차인이 경매절차에서 보증금상당의 배당금을 지급받을 수 있을 때, 즉 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지는 경락인에 대하여 임차주택의 명도를 거절할 수 있는바, 경락인의 명도청구에 대하여 임차인이 동시이행항변을 한 경우 동시이행항변 속에는 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지 경락인의 명도청구에 응할 수 없다는 주장이 포함되어 있는 것으로 볼 수 있다.

◉경락인이 낙찰대금을 납부하여 임차주택에 대한 소유권을 취득한 이후에 임차인이 임차주택을 계속 점유하여 사용, 수익하였다고 하더라도 임차인에 대한 배당표가 확정될 때까지의 사용, 수익은 소멸하지 아니한 임차권에 기한 것이어서 경락인에 대한 관계에서 부당이득이 성립되지 아니한다고 보아야 한다.

 

39. 대항력과 우선변제권을 겸유하는 임차인이 배당요구를 한 후에 배당요구종기가 지나서 철회하는 것은 허용되지 아니한다.

 

40. 대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 대출당시 담보가치를 높이고자 근저당권자에게 임차인이 “주민등록이 마쳐져 있으나 실제로는 거주하지 않고 임대차계약을 체결한 사실이 없으며 향후 담보권실행을 할 때 권리행사를 하지 않겠다.”는 확인서를 작성하여 신용금고에 제출하였다가 그 후 경매절차에서 배당요구를 하는 것은 금반언 및 신의칙에 위배되어 허용될 수 없다.

 

41. 대항력과 우선변제권의 권리를 겸유하고 있는 임차인이 우선변제권을 선택하여 제1경매절차에서 보증금전액에 대하여 배당요구를 하였으나 보증금전액을 배당받을 수 없었던 때에는 경락인에 대항하여 이를 반환받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있을 뿐이고, 임차인의 우선변제권은 경락으로 인하여 소멸하는 것이므로 제2경매절차에서 우선변제권에 의한 배당을 받을 수 없다.

 

42. 주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권을 가지고 있는 임차인이 보증금 반환청구소송 확정판결 등 집행권원을 얻어 강제경매를 신청한 경우에는 우선변제권을 인정받기 위하여 배당요구종기까지 별도로 배당요구를 하지 않아도 된다. 따라서 우선변제권이 있는 임차인이 집행권원을 얻어 강제경매를 신청하는 방법으로 우선변제권을 행사하고, 경매절차에서 우선변제권이 확인되어 현황조사보고서 등에 기재된 상태에서 매각이 이루어진 경우, 임차인이 배당절차에서 후순위권리자나 일반채권자보다 우선하여 배당받을 수 있다.

 

◈ 우선변제권

※ 소액임차인, 확정일자임차인, 전세권자 모두 별개의 권리

 

43. 우선변제권은 대항력과 마찬가지로 배당요구의 종기까지 계속하여 대항요건을 구비하고 있어야 한다.

 

44. 소액임차인은 경매개시결정등기전까지 대항요건을 갖추어야 우선변제권이 인정되나, 확정일자임차인은 경매개시결정등기 후에 대항요건을 갖추어도 우선변제권을 가지는 것으로 해석된다.

 

45. 소액임차인이 확정일자를 갖춘 경우에는 양 지위를 겸하게 되므로 우선변제권의 순위도 그에 따라 결정된다. 먼저 소액임차인으로서 보호받는 일정액을 우선 배당하고 난 후의 나머지 임차보증금채권액에 대하여는 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인으로서의 순위에 따라 배당하여야 한다.(2011)

 

46. 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권설정등기를 마쳤더라도 주택임차인이 주택임대차보호법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하면 이미 취득한 주택임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 상실한다.

 

47. 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음날을 기준으로 발생한다.

 

48. 대항요건을 갖추고 나서 확정일자를 받은 경우에는 확정일자일을 기준으로 다른 우선변제청구권자와 우선순위를 가린다.

 

49. 소액임차인 : 배당요구를 반드시 해야

◉ 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다.

보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지가액 포함)의 2분의1을 넘지 못한다.(2010)

◉ 소액전차인에게도 전대인(임차인)이 소액임차인인 경우에 한하여 우선변제권을

인정한다.

◉ 소액임차인도 반드시 배당요구종기까지 배당요구를 하여야 배당받을 수 있는 채권자이므로, 경매절차에서 배당요구를 하지 않고 있다가 후에 배당받은 채권자를 상대로 부당이득반환청구를 하는 것은 허용되지 않는다.

◉ 임차인이 소액임차인에 해당하는지 여부는 담보물권 설정일자와 비교하여 그 당시를 기준으로 결정하여야 한다. “담보물권을 취득한자”에 저당권자, 전세권자, 가등기담보권자는 포함되나 가압류채권자나 조세채권자는 포함되지 않는다.

◉ 채권자가 채무자 소유의 주택에 관하여 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를마친 다음 그곳에서 거주하였더라도 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용, 수익하려는 것에 있는 것이 아니고, 실제적으로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하려는 것에 주된 목적이 있었던 경우에는 주택 임대차보호법상의 소액임차인으로 보호할 수 없다.(2013)

◉ 소액임차인은 대지와 주택의 소유자가 동일한 경우에는 대지만의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있으며, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. 대지와 주택이 시기를 달리하여 경매되는 경우에는 각 경매절차에서 우선변제를 받을 수 있다.

◉ 대지, 건물의 경매신청 후 건물만 취하한 경우 그 주택의 소액임차인은 그 대지에 관한 매각대금 중에서 소액보증금을 우선하여 변제받을 수 있다.

◉ 대지에 관한 저당권의 실행으로 경매가 진행되는 경우에도 그 지상건물의 소액임차인은 대지의 환가대금 중에서 소액보증금을 우선변제 받을 수 있다고 할 것이나, 이와 같은 법리는 대지에 관한 저당권설정당시에 이미 그 지상건물이 존재하는 경우에만 적용될 수 있는 것이고(2013), 저당권설정 후에 비로소 건물이 신축된 경우에까지 공시방법이 불완전한 소액임차인에게 우선변제권을 인정한다면 저당권자에게 예측할 수 없는 손해를 입게 되는 범위가 지나치게 확대되어 부당하므로, 이러한 경우에는 소액임차인은 대지의 환가대금에 대하여 우선변제를 받을 수 없다.

◉ 소액임차인은 임차주택이 미등기인 경우에도 임차주택의 대지의 매각대금에서 우선변제를 받을 수 있다. 대지에 저당권이 설정될 당시에 건물이 존재해야 함.

 

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