임의경매신청

43. 임의경매신청

1. 피담보채권을 저당권과 함께 양수한 자는 저당권이전의 부기등기를 마치고 저당권실행의 요건을 갖추고 있는 한 채권양도의 대항요건을 갖추지 아니하더라도 경매신청을 할 수 있다.(2012) 채무자는 이해관계인으로서 채권양도의 대항요건을 갖추지 못하였다는 사유를 들어 경매개시결정에 대한 이의나 즉시항고절차에서 다툴 수 있다.

 

2. 저당권채권이 질권의 목적이 된 경우에는 질권자(이 경우 저당권자는 질권자의 승낙이 없는 한 경매신청을 할 수 없다)는 질권의 행사로서 저당권의 실행을 위하여 경매신청을 할 수 있다. 다만 이런 경우 저당권에 질권의 부기등기가 경료되어 있어야 한다.

 

3. 저당권의 공유자도 가분채권인 한 단독으로 경매신청을 할 수 있으나, 이는 저당권 전부를 실행하는 것이다.

 

4. *후순위저당권의 대위규정은 조세우선특권 또는 임금우선특권에 의하여 불이익을 받은 경우에도 유추적용된다. 그러나 공동저당의 목적인 채무자소유 부동산과 물상보증인소유 부동산 중 채무자소유 부동산이 먼저 경매가 이루어진 경우에는 위 규정의 적용이 없으므로 경매신청을 할 수 없고, 또 동일한 채권담보를 위해 부동산과 선박에 선순위 저당권이 설정된 후 선박이 먼저 경매되어 그 선순위채권이 완제된 경우에도 선박의 후순위저당권자는 위 규정에 따른 대위를 할 수 없다.

 

5. *건물 일부에 대한 전세권자는 건물 전부에 대한 우선변제권은 인정되나, 나머지 건물부분에 대하여는 경매신청을 할 수 없다.

 

6. 전세권에 설정된 저당권의 실행은 부동산경매절차에 의하여 실행하는 것이나, 전세권의 존속기간이 만료되면 전세권의 용익물권적 권능이 소멸하기 때문에 더 이상 전세권 자체에 대하여 저당권을 실행할 수 없게 된다. 이러한 경우는 전세금반환채권에 대한 추심.전부명령을 받거나, 제3자가 전세금반환채권에 대하여 실시한 강제집행절차에서 배당요구하는 방법으로 권리행사를 할 수 있다.

 

7. 전세권은 그 기간만료로 말소등기 없이도 당연히 소멸하고, 다만 전세금반환채권을 담보하는 범위내에서만 유효한 것이다. 건물전세권이 법정갱신되는 경우에는 갱신에 관한 등기가 없이도 전세권자는 전세권설정자나 건물의 제3취득자에 대하여 권리를 주장할 수 있다.

 

8. *부동산의 명의신탁자가 자신의 채무를 담보하기 위하여 근저당권설정등기를 하면서 명의수탁자를 채무자로 하여 등재한 경우 그 저당권이 담보하는 채무는 명의신탁자의 제3자에 대한 채무로 보아야 하므로 경매신청서상의 채무자를 명의신탁자로 기재하여야 할 것이다.

 

9. 경매신청 전에 채무자, 소유자가 사망한 경우에는 대위상속등기를 한 후 상속인을 채무자, 소유자로 표시하여 경매신청을 하여야 한다. 다만 사망사실을 간과하고 경매개시결정을 한 때에는 그 소유자의 표시를 경정하면 족하고 개시결정을 취소하고 신청을 각하할 필요는 없다.

 

10. 피담보채권은 경매신청서에 기재하고 소명하면 족하고 그 존재를 증명해야 경매개시결정을 할 수 있는 것이 아니다.

 

11. 담보권자가 이행기 도래 전에 담보권을 실행하여 경매가 개시된 경우에도 그 경매 신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니므로 채무자, 소유자는 경매개시결정에 대한 이의신청 등으로 저지하여야 하며, 이러한 조치 없이 대금이 완납되면 매수인은 유효하게 소유권을 취득한다.

 

12. 근저당권에 기한 경매신청이 있으면 그때까지 기본계약에 의하여 발생되어 있는 채권으로 피담보채권이 확정된다. 따라서 그 후에 발생한 원본채권은 그 근저당권에 의하여 담보되지 않고, 임의경매가 개시된 뒤에는 경매신청이 취하되더라도 확정의 효력에는 영향이 없다. 다만 확정 전에 발생한 원본채권에 관하여 확정 후에 발생하는 이자나 지연손해금 채권은 채권최고액 범위 내에서 근저당권에 의하여 여전히 담보된다.

 

13. 후순위근저당권자가 경매를 신청한 경우 선순위근저당권자의 피담보채권은 매각대금완납시에 확정된다.

 

14. 경매신청서에 피담보채권의 일부만을 청구금액으로 기재한 경우 신청채권자가 당해 경매절차에서 배당받을 금액이 그 기재된 채권액을 한도로 확정되며, 이후 채권계산서를 제출하는 방법에 의하여 청구금액을 확장할 수 없다. 이는 피담보채권 중 일부 채권의 변제기가 도래하지 않은 경우에도 마찬가지이다. 따라서 일부채권의 경우 잔액채권을 변제받고자 하는 때에는 배당요구종기까지 이중경매를 신청하든지 별도의 집행권 원을 얻어 배당요구를 하여야 한다.(신청채권자는 배당받지 못한 잔액채권을 가지고 후순위채권자들에게 부당이득반환으로 청구할 수도 없다.)

 

15. 경매신청인이 아닌 담보권자의 피담보채권의 확정은 대금완납시이므로 그 전까지 발생된 원본채권은 배당받을 수 있고, 배당요구가 없어도 등기부에 기재된 채권최고액의 범위 내에서 순위에 따른 배당을 받을 수 있으므로 배당표작성시까지는 청구금액을 확장할 수 있다.

 

16. 채권자는 당초 청구금액의 범위 내라면 채권의 추가, 교환을 할 수 있다. 다만 당초의 청구금액을 한도로 배당받을 수 있을 뿐이고, 청구채권의 추가, 교환이 가능한 종기는 배당표확정시까지이다.

 

17. 민법 365조의 일괄매각의 경우, 저당지상의 건물에 대한 일괄경매청구권은 저당권 설정자가 건물을 축조한 경우뿐만 아니라 저당권설정자로부터 저당토지에 대한 용익권을 설정받은 자가 그 토지에 건물을 축조한 경우라도 그 후 저당권설정자가 그 건물의 소유권을 취득한 경우에는 저당권자는 토지와 함께 건물에 대하여 경매를 청구할 수 있다.

 

18. 채무자가 대지와 건물에 공동저당을 설정한 후 건물을 철거하고 새 건물을 신축한 경우에도 채권자는 토지와 함께 신축건물을 일괄매각을 청구할 수 있다.

 

★ 그러나 저당권설정 당시에 건물의 존재가 예측되고 또한 당시 사회경제적 관점에서 그 가치의 유지를 도모할 정도로 건물의 축조가 진행되어 있는 경우에는 위 규정을 적용할 수 없다.

 

19. 채권자는 토지에 대한 경매신청을 한 후에도 그 지상건물에 대하여 토지에 대한 매각기일공고시까지 일괄매각을 추가신청할 수 있고, 이 경우 집행법원은 2개의 사건을 병합하여 일괄매각절차를 진행하여야 한다. [365조 건물추가신청 ; 매각기일공고시까지], 토지등기부 첨부요함.

 

20. 공장저당권의 목적인 토지 또는 건물에 대한 경매개시결정에 공장공용물을 경매목적물로 명시하지 않거나 그 감정평가와 물건명세서에서 누락한 경우에도 공장공용물은 법률상 당연히 일괄매각되는 것이고, 그 매각허가결정에서 공장공용물을 누락하였다고 하더라도 이를 보충하는 경정결정을 하면 된다.

 

금융기관의 송달 특례

1. 자산관리공사법 26조의 1항 업무를 수행할 때 채권자 또는 채권 회수 수임인으로서의 공사의 신청에 의하여 법원이 진행하는 민사집행법에 따른 경매절차(담보권실행을 위한 경매절차만 해당한다)에서의 통지 또는 송달은 경매신청 당시 당해 부동산의 등기부에 기재되어 있는 주소(주민등록표에 기재된 주소와 다른 경우에는 주민등록표에 기재된 주소를 포함하며, 주소를 법원에 신고한 때에는 그 주소로 한다)에 발송함으로써 송달된 것으로 보며, 등기부 및 주민등록표에 주소가 기재되어 있지 아니하고 주소를 법원에 신고하지 아니한 때에는 공시송달의 방법에 의하여야 한다.

 

2. 신청인은 자산관리공사법 제45조의 2 제1항이 정하는 한국자산관리공사 외에도 특별법에 일정한 기관에 대하여도 이를 허용하고 있다.

 

3. 송달특례는 강제경매에는 적용이 없고 담보권실행을 위한 경매의 경우에만 적용된다.

 

4. 이 특례를 적용받기 위해서는 경매신청 전에 채무자 및 소유자의 등기부상의 주소(주민등록표상 주소와 다른 때에는 주민등록표상 주소 포함)로 경매실행예정사실을 통지하고 그 확인서를 경매신청서에 첨부하여야 한다. 금융기관의 경매실행예정사실통지는 내용증명우편으로 하고, 이 통지는 발송함으로써 송달된 것으로 본다.

 

5. 경매신청 후에 비로소 예정사실통지를 한 경우에는 송달특례를 적용받을 수 없다.

 

6. 법원에 주소신고가 없고 등기부상 주소와 주민등록표상 주소가 다른 경우에는 2곳 모두에 발송송달한다.

 

7. 법인의 경우에는 법인등기부와 부동산등기부의 주소가 있는 바, 2곳 모두에 발송송달하고, 모두 송달불능된 경우에는 그 이후의 기일통지는 부동산등기부상 주소로 발송송달한다. 등기부에 주소가 기재되어 있지 아니하고 주소를 법원에 신고하지 아니한 때에는 공시송달의 방법에 의한다.

 

8. 송달특례가 적용되는 경우 통상의 방법으로 송달하는 것만으로도 송달이 된 것이므로 송달불능되어도 다시 발송송달할 필요는 없으며, 여기에서의 송달은 통상의 우편에 의한 송달방법으로 발송하더라도 그 효력이 발생하는 것이고, 반드시 민사소송법 178조 소정의 우편송달의 경우와 같이 별도의 형식을 갖춘 송달보고서가 작성되어야만 송달의 효력이 발생한다고 볼 것은 아니다.

 

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