임의경매와 강제경매의 비교

42. 임의경매와 강제경매의 비교

 

1. 강제경매는 일단 유효한 집행정본에 기하여 경매절차가 완결된 때에는 후일 그 집행권원에 표상된 실체상 청구권이 당초부터 부존재. 무효라든가, 매각절차완결시까지 변제 등으로 소멸되거나, 재심으로 집행권원이 폐기된 경우라 하더라도 경매절차가 유효한 한 매수인은 적법하게 부동산의 소유권을 취득한다. 즉 공신적 효과가 있다. 다만, 무효인 집행증서에 기한 경매에서 매수인 앞으로 소유권이전등기를 마친 경우에도 원소유자는 집행증서의 무효를 주장하여 매수인에 대하여 소유권이전등기 말소를 청구할 수 있다. 가장채권에 기한 집행권원을 만들고 강제경매절차에서 매수인이 경락취득하는 경우와 같이 강제경매가 반사회적 법률행위의 수단으로 이용된 경우에는 그러한 강제경매의 결과는 용인할 수 없는 것이어서 매수인의 소유권취득의 효력은 부정된다.

 

2. 반면 임의경매에 있어서 담보권의 부존재, 무효, 피담보채권의 소멸 등의 실체적 하자가 있으면 경매개시결정을 할 수 없고, 나아가 이러한 사유는 매각불허가 사유에 해당하며 이를 간과하여 매각허가결정이 확정되고 매수인이 매각대금을 완납하고 소유권이전등기를 경료받았더라도 매수인은 부동산의 소유권을 취득하지 못한다. 즉 공신적 효과가 없다.

 

3. 다만 실체상 존재하는 저당권에 기하여 경매개시결정이 있었다면 그 후 저당권이 소멸하였거나 변제 등에 의하여 피담보채권이 소멸되더라도 경매개시결정 이의, 매각허가결정 항고 등으로 경매절차가 취소되지 아니한 이상 매수인은 매각대금의 완납으로 적법하게 소유권을 취득한다.(예외적으로 공신적 효과 있다)

 

4. 저당권설정행위가 사해행위로 취소되는 경우에도 당해 부동산이 이미 매각되어 대금이 완납되었을 때에는 매수인의 소유권취득에는 영향을 미칠 수 없다.

 

 

5. 강제경매에서는 집행권원의 부존재, 소멸, 변제유예 등과 같은 실체적 하자는 청구이의의 소로써 주장할 수 있고, 경매개시결정에 대한 이의사유나 매각허가에 대한 이의사유 또는 매각허가결정에 대한 항고사유가 되지 못한다.

 

6. 반면 임의경매는 담보권의 부존재, 소멸, 피담보채권의 불발생, 소멸, 변제유예 등과 같은 실체적 하자도 경매절차에 영향을 미치므로 이해관계인은 이를 이유로 경매개시결정에 대한 이의를 할 수 있고 또한 매각허가에 대한 이의 및 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다.

 

7. 담보권자가 피담보채권의 이행기도래 전에 경매를 신청하여 경매개시결정을 하더라도 경매신청이나 경매개시결정이 무효로 되는 것은 아니고, 채무자나 소유자가 경매개시결정에 대한 이의 등의 조치를 취하지 아니하여 매각대금이 완납되었다면 이로써 매수인은 유효하게 부동산의 소유권을 취득한다.

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