14. 현황조사

14. 현황조사

1. 구분건물의 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우 집행법원은 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리, 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 현황조사명령을 할 때에 이를 조사하도록 지시하여야 한다.

 

2. *구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 그 공유지분이 토지의 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 경우, 위 공유지분의 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸한다. 이는 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 설정된 근저당권에 기하여 임의경매를 하는 경우에도 마찬가지이다. 따라서 구분소유적 공유관계에 있는 부동산에 대한 경매에 있어서 경매목적물은 그 특정 구분소유목적물이므로 그에 대한 현황조사를 명하여야 할 것이다.

 

3. 선순위임차인의 주민등록에 대한 기재가 누락된 집행관의 임대차조사보고서 및 입찰물건명세서의 하자는 매수희망자의 매수의사와 매수신고가격의 결정에 영향을 미쳤다고 봄이 상당하므로 매각불허가사유에 해당한다.

 

4. 현황보고서 자체에 대하여는 독립하여 불복할 수 없고 이에 터잡아 이루어진 그 이후의 결정에 대하여 불복할 수 있다.

 

5. 농지에 대한 경매에서 농지취득자격증명은 매각허가요건이다. 어떠한 토지가 농지인지 여부는 공부상의 지목 여하에 불구하고 당해 토지의 사실상의 현상에 따라 가려야 하므로 공부상 지목이 전인 토지가 농지로서의 현상을 상실하고 그 상실한 상태가 일시적이라고 볼 수 없다면 더 이상 농지에 해당하지 않게 된다.

따라서 공부상 지목은 농지이나 토지의 사실상의 현상이 농지법상의 농지가 아니라면 농지취득자격증명이 없다는 이유만으로 매각불허를 할 수 없다.

 

6. 대항요건을 갖춘 임차인이라고 하더라도 매각허가결정 이전에 경매법원에 스스로 그 권리를 증명하여 신고하지 않는 한 집행관의 현황조사결과 임차인으로 조사, 보고되어 있는지 여부와 관계없이 이해관계인이 될 수 없고, 대법원예규에 따른 경매절차 진행사실의 주택임차인에 대한 통지는 법률상 규정된 의무가 아니라 당사자의 편의를 위하여 경매절차와 배당제도에 관한 내용을 안내하여 주는 것에 불과하므로, 이해관계인이 아닌 임차인은 위와 같은 통지를 받지 못하였다고 하여 경매절차가 위법하다고 다툴 수 없다.

 

7. *집행관의 현황조사 과정에서 임대차관계를 제대로 확인하지 않은 직무상 잘못이 있고, 그 결과 임차인이 경매법원으로터 경매절차의 진행에 관한 통지를 받지 못하여 우선변제권의 행사에 필요한 조치를 취하지 못해 손해를 입었다 하더라도, 그러한 사정만으로는 집행관의 위 직무상 잘못이, 민사집행법 90조에 따른 권리신고절차를 취하지 아니하여 경매절차상 이해관계인이 아닌 임차인에 대한 관계에서 불법행위를 구성한다고 할 수 없고, 스스로 우선변제권의 행사에 필요한 법령상 조치를 취하지 아니함으로써 발생한 임차인의 손해와 위 잘못 사이에 상당인과관계가 있다고 할 수도 없다.

 

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