1. 매매로 인한 소유권이전등기청구

1. 매매로 인한 소유권이전등기청구

 

(1) 청구취지

피고는 원고에게 별지목록 기재의 건물에 관하여 2015. 10. 1. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라.

 

☑ 등기원인을 “2015. 10. 1. 매매”로 특정하였는지 검토한다.

󰀅누락 또는 청구원인에 기재된 매매일자가 청구취지에 기재된 매매일자와 다른 경우에는 보정권고 한다.

【보정권고 1】 청구취지에 소유권이전등기절차를 구하는 법률상 원인이 누락되었으므로 보정할 것

【보정권고 2】 청구원인에서는 2014. 10. 30.에 매매계약을 체결하였다고 주장하면서도 청구취지에 2015. 10. 1. 매매를 원인으로 소유권이전등기절차를 구하는 이유를 밝히고, 잘못 기재된 것이라면 정정할 것

󰀅판례는 “소유권이전등기에 있어 등기원인이라고 함은 등기를 하는 것 자체에 관한 합의가 아니라 등기하는 것을 정당하게 하는 실체법상의 원인을 뜻하는 것(대법원 1999. 2. 26. 선고 98다50999 판결)"으로 보고 있다.

 

☑ 매도인의 상속인을 상대로 청구하는 경우에는 법정상속분에 띠라 지분을 이전등기 하라는 내용으로 청구취지가 되어 있는지 검토한다.

󰀅법정상속분을 제대로 계산하였는지 확인하고, 만일 법정상속분을 확인하기 곤란하면 법정상속분 계산서를 제출하도록 보정권고 한다.

 

☑ 아파트, 다세대 등 전유부분이 있는 공동주택의 경우 1동의 건물의 표시와 전유부분을 모두 표시하여야 한다.

󰀅누락된 경우 보정권고 한다.

【보정권고】 1동의 건물의 표시가 누락되었으므로 보정할 것

 

 

 

 

(2) 청구원인

【요건사실】 매매계약체결 사실

 

(가) 부동산에 관하여 매매계약을 체결한 사실

󰀅매매계약의 체결만으로 매수인의 소유권이전등기청구권이 발생하므로, 매매대금을 청구하는 경우와 마찬가지로 매매계약의 체결사실만 주장 · 증명하면 되고, 매수인이 대금을 지급하였다거나 목적물이 매도인의 소유라는 사실을 주장 · 증명할 필요는 없다.

󰀅매매예약을 체결한 경우 그 예약은 일방예약으로 추정되므로, 원고로서는 매도인과의 매매예약 체결사실과 매매예약 완결의 의사표시를 한 사실을 주장 · 증명함으로써 매매계약체결사실을 대신할 수 있다. 이 경우 매매예약 완결의 의사표시는 소장의 송달로써도 할 수 있을 것이다.

(나) 주의사항

󰀅1필의 토지의 일부에 대한 이전등기청구의 경우에는 분필절차를 거쳐야 하는 만큼 분측량감정과 관련된 실무상 유의사항은 다음과 같다.

󰀅1필지의 토지의 특정된 일부에 대하여 소유권이전등기절차의 이행을 명하는 판결을 받은 등기권자는 그 판결에 따로 토지의 분할을 명하는 주문기재가 없더라도 그 판결에 기하여 등기의무자를 대위하여 그 특정된 일부에 대한 분필등기절차를 마친 후 소유권이전등기를 할 수 있다(대법원 1994. 9. 27. 선고 94다25032 판결).

 

(3) 항변 등

【주요항변】 ○ (가)압류 항변 ○ 동시이행 항변 ○ (대금미지급을 원인으로) 계약해제 항변

 

(가) (가)압류 항변

󰀅매도인인 피고는 원고의 소유권이전등기청구권을 제3자가(가)압류 · 가처분하였다는 항변을 할 수 있다. 소유권이전등기청구권에 대한 압류, 가압류 또는 처분금지가처분이 되어 있는 경우, 채무자가 제3채무자를 상대로 그 이행을 구하는 소송을 제기할 수 있고 법원은 “가압류의 집행해제를 조건”으로 판결을 선고하여야 한다. 이때 원고에게는 가압류의 집행해제를 조건으로 하는 이전등기청구로 청구취지를 변경하도록 보정권고 할 수 있다.

󰀅【해제조건부 청구취지】피고는 별지 목록 기재 건물에 관해 원고와 소외 甲 사이의 서울지방법원 2015. 4. 2. 자 2015카합54 소유권이전등기청구권 가압류결정에 의한 집행이 해제되면 원고에게 2014. 8. 15. 매매를 원인으로 한 소유권이전등기절치를 이행하라.

(나) 동시이행 항변

󰀅피고는 매매대금 잔액을 지급받을 때까지 원고에게 소유권이전등기를 해 줄 수 없다는 동시이행 항변을 할 수 있고, 이에 대하여 원고는 잔금의 지급 또는 이행제공의 계속을 주장 · 증명하여 동시이행항변권이 소멸되었다는 재항변을 할 수 있다.

 

(다) (대금 미지급을 원인으로) 계약해제 항변(민법 제543조, 제544조)

☑ 법정해제

󰀅피고가 원고의 이행지체를 이유로 한 매매계약의 해제를 항변으로 주장할 경우에는 ⓐ 원고가 채무의 이행을 지체한 사실, ⓑ 원고에게 상당한 기간을 정해 이행을 최고한 사실, ⓒ 원고가 상당기간 내에 이행 또는 이행의 제공을 하지 않은 사실, ⓓ 해제의 의사 표시를 하여 그 통지가 원고에게 도달한 사실을 주장 · 증명하여야 한다.

󰀅따라서 동시이행 관계에 있는 쌍무계약에 있어서 상대방의 채무불이행을 이유로 계약을 해제하려고 하는 자는 동시이행 관계에 있는 자기채무의 이행을 제공하여야 하고 그 채무를 이행함에 있어 상대방의 행위를 필요로 할 때에는 언제든지 현실로 이행할 수 있는 준비를 완료하고 그 뜻을 상대방에게 통지하여 그 수령을 최고하여야만 상대방으로 하여금 이행지체에 빠지게 할 수 있고 단순히 이행의 준비태세를 갖추고 있는 것만으로는 부족하다.

󰀅다만, 쌍무계약의 일방 당사자가 이행기에 한번 이행제공을 하여서 상대방을 이행지체에 빠지게 한 경우, 신의성실의 원칙상 이행을 최고하는 일방 당사자로서는 계약해제를 위하여 그 채무이행의 제공을 계속할 필요는 없다 하더라도 상대방이 최고기간 내에 이행 또는 이행제공을 하면 계약해제권은 소멸되므로 상대방의 이행을 수령하고 자신의 채무를 이행할 수 있는 정도의 준비가 되어 있으면 된다.

󰀅한편, 해제효과를 다투는 원고로서는 채무불이행에 귀책사유가 없었다거나, 또는 피고가 해제권을 행사하기 전에 원고가 채무내용에 쫓은 이행을 하였다는 등의 재항변을 할 수 있다.

 

☑ 약정해제

󰀅약정해제권의 행사에 의하여 계약을 해제하기 위해서는 ⓐ 해제권유보의 약정을 한 사실, ⓑ 약정상의 해제권발생요건에 해당하는 사실이 발생한 사실, ⓒ 해제의 의사표시를 하여 그 의사표시가 상대방에게 도달한 사실을 주장하여야 한다.

󰀅매매의 경우 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 각 매매계약을 해제할 수 있으므로(민법 제565조 제1항), 이 경우 i) 매매계약 체결시 계약금의 교부사실, ii) 계약 해제의 목적으로 계약금 배액의 현실제공사실, iii) 매매계약 해제의 의사표시사실을 주장 · 증명하면 된다.

󰀅이에 대하여 약정해제의 효력을 다투는 원고로서는 i) 계약금을 해약금으로 하지 않기로 약정한 사실, ii) 당사자 일방이 해제의 의사표시가 있기 전에 이행에 착수한 사실 등을 주장하며 재항변할 수 있다.

󰀅여기서 이행에 착수한다는 것은 단순한 이행의 준비를 하는 것만으로는 부족하고 이행 행위의 일부를 하거나 또는 이행의 제공을 하기 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 말하는데, 이행기의 약정이 있더라도 당사자가 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에도 이행에 착수할 수 있으므로, 상대방이 이행기 전에 착수하였다는 사유는 이행착수의 재항변에 대한 유효한 재재항변이 아니다.

- 매수인이 매도인의 동의하에 매매계약의 계약금 및 중도금 지급을 위하여 은행도 어음을 교부한 경우에 이행의 착수가 있었다고 본다(대법원 2002. 11. 26. 선고 2002다46492 판결). 한편 매도인이 매수인에게 매매계약의 이행을 최고하고 매매잔대금의 지급을 구하는 소송을 제기한 것만으로 이행에 착수하였다고 볼 수 없고(대법원 2008. 10. 23. 선고 2007다72274, 72281 판결), 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로 부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없다(대법원 2009. 4. 23. 선고 2008다62427 판결).

- 다만, 위 사건은 매도인이 민법 제565조에 의하여 계약을 해제한다는 의사표시를 하고 일정한 기한까지 해약금의 수령을 최고하며 기한을 넘기면 공탁하겠다고 통지를 한 사안으로서 매수인이 이행기 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 보았다.

󰀅또한 이행에 착수한 ‘당사자의 일방’은 상대방만을 지칭하는 것이 아니라 당사자 쌍방 중 어느 일방을 지칭하는 것이므로 이행에 착수한 당사자 역시 해제권을 행사할 수 없다.

 

☑ 정지조건부해제

󰀅원칙적으로 해제의 의사표시에는 조건과 기한을 붙이지 못하나, 최고와 동시에 최고기간 내에 이행하지 않으면 다시 해제의 의사표시를 하지 않더라도 당연히 해제된다고 통지한 경우 이는 최고기간 내의 채무불이행을 정지조건으로 하는 해제의 의사표시이지만 그 유효성이 인정된다.

󰀅따라서 피고가 정지조건부 해제를 주장하기 위해서는 ⓐ 원고의 채무이행을 최고한 사실, ⓑ 최고 당시 최고기간 내에 원고의 채무가 이행되지 않을 것을 정지조건으로 하는 해제의 의사표시를 한 사실, ⓒ 원고가 최고기간 내에 자신의 채무를 이행하지 아니한 사실,ⓓ 피고에게 원고의 채무와 동시이행관계에 있는 자신의 채무가 있으면 이를 이행하였거나 그 이행의 제공을 한 사실을 주장 · 증명하면 된다.

 

☑ 실권약관에 의한 해제

󰀅이행지체에 의한 법정해제권의 발생요건을 경감하는 특약은 원칙적으로 유효하므로, 최고 없이도 해제할 수 있게 하거나, 최고는 물론 해제의 의사표시조차도 필요 없이 자동적으로 해제된 것으로 간주하는 특약도 가능하다. 특히, 후자의 특약은 채무자에게 불리하므로 신의성실의 원칙에 따라 특약의 내용을 엄격히 해석하여야 한다.

󰀅부동산매매계약에서 매수인이 잔대금지급을 이행하지 않을 때에 매매계약을 자동해제 하기로 하는 특약이 있더라도 이는 매수인의 이행지체를 전제로 하는 것이라고 해석하는 것도 이와 같은 맥락에서라 할 것인바 그럴 경우 매도인인 피고가 매매계약의 자동해제를 주장하기 위해서는 i) 매수인이 이행기가 도과하도록 잔대금지급의무를 이행하지 않은 사실 ii) 원 · 피고 간에 자동해제특약을 약정한 사실 외에 iii) 피고가 잔대금지급 기 일에 원고의 의무와 동시이행관계에 있는 자신의 의무를 이행하였거나 이행의 제공을 한 사실까지 주장 · 증명해야 한다.

- 부동산 매매계약에 있어서 매수인이 잔대금 지급기일까지 그 대금을 지급하지 못하면 그 계약이 자동 적으로 해제된다는 취지의 약정이 있더라도 매도인이 이행의 제공을 하여 매수인을 이행지체에 빠뜨리지 않는 한 그 약정기일의 도과 사실만으로는 매매계약이 자동 해제된 것으로 볼 수 없으나, 매수인이 수회에 걸친 채무불이행에 대하여 책임을 느끼고 잔금 지급기일의 연기를 요청하면서 새로운 약정 기일까지는 반드시 계약을 이행할 것을 확약하고 불이행시에는 매매계약이 자동적으로 해제되는 것을 감수하겠다는 내용의 약정을 한 특별한 사정이 있다면, 매수인이 잔금 지급기일까지 잔금을 지급하지 아니함으로써 그 매매계약은 자동적으로 실효된다(대법원 1996. 3. 8. 선고 95다55467 판결).

󰀅한편 매매계약에 있어서 매수인이 중도금을 약정한 일자에 지급하지 아니하면 그 계약을 무효로 한다고 하는 특약이 있는 경우 매수인이 약정한대로 중도금을 지급하지 아니하면(해제의 의사표시를 요하지 않고) 그 불이행 자체로써 계약은 그 일자에 자동적으로 해제된 것이라고 보아야 한다.