법무사 양승원(허선화)

11. 배당요구종기의 결정,공고,고지 1. 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때에는 집행법원은 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당요구를 할 수 있는 종기를 매각기일 이전으로 정한다. 2. 배당요구종기는 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하여야 한다. 배당요구종기는 배당요구종기결정일로부터 2월 이후 3월 이내의 범위안에서 정하여야 한다.[자동차는 1월 이후 2월 이내 범위] 3. 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 주택(상가)임차인, 임금채권자, 조세채권자 등은 배당요구를 하여야 비로소 배당을 받을 수 있고, 최선순위전세권은 매각으로 소멸되지 아니하고 매수인이 인수하는 것이나 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸되므로 최선순위전세권자에게는 “인수” 또는 “소멸”의 선택권이 주어져 있다. 이..

12. 채권신고의 최고◈ 최고의 상대방 :1. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자는 배당요구 없이도 배당받을 채권자에 해당하고 채권의 유무와 액수를 확인할 필요가 있으므로 최고한다.2. 매각으로 소멸하는 등기된 우선변제청구권자(임차권등기명령에 의하여 등기된 임차인도 포함)3. [오답노트] 가등기담보등에관한법률에 의한 최고압류등기 전에 경료된 담보가등기권자는 위 상당한 기간 안에 채권신고를 한 경우에 한하여 매각대금으로부터 배당을 받을 수 있다. 4. 공과금주관 공공기관공과금주관 공공기관에 대하여 이 최고를 하지 않았어도 매각허가결정에 아무런 영향이 없으므로 매각허가결정에 대한 항고사유가 될 수 없다. 5. 조세채권자가 경매개시결정등기 전에 체납처분에 의한 압류등기 또는 보전압류등기를 하지 않는 ..

13. 공유자에 대한 통지1. *공유자에 대한 통지 누락 등 경매절차상의 하자로 인하여 경락허가결정에 대한 추완항고가 받아들여지면 경락허가결정은 확정되지 아니하고 따라서 그 이전에 이미 경락허가결정이 확정된 것으로 알고 경매법원이 납부기일을 정하여 경락인으로 하여금 경락대금을 납부하도록 하였더라도 이는 적법한 경락대금납부가 될 수 없다. *[하자와 대금납부(대부분의 하자치유)로 인한 소유권취득할 수 없는 경우 강제경매 : 채무자송달흠, 공유자통지누락, 무효인 집행증서, 감독관청허가 없는 경우, 기타(선사위반), 임의경매 : 처음부터 무효, 위조서류, 유효하게 성립후 개시결정 전 변제] 2. 경매법원공무원의 위 공유자통지 등에 관한 절차상의 과오는 경락인의 손해발생과 사이에 상당인과관계가 있다.(즉, 국가..

14. 현황조사1. 구분건물의 경매신청서에 대지사용권에 대한 아무런 표시가 없는 경우 집행법원은 대지사용권이 있는지, 그 전유부분 및 공용부분과 분리, 처분이 가능한 규약이나 공정증서가 있는지 등에 관하여 현황조사명령을 할 때에 이를 조사하도록 지시하여야 한다. 2. *구분소유적 공유관계에 있는 토지지분에 대한 강제경매절차에서 그 공유지분이 토지의 특정부분에 대한 구분소유적 공유관계를 표상하는 것으로 취급되어 감정평가와 최저경매가격 결정이 이루어지고 경매가 실시되었다는 점이 입증되지 않은 경우, 위 공유지분의 매수인은 1필지 전체에 대한 공유지분을 적법하게 취득하고 이 부분에 관한 상호명의신탁관계는 소멸한다. 이는 건물에 관한 구분소유적 공유지분에 설정된 근저당권에 기하여 임의경매를 하는 경우에도 마찬가..

15. 감정평가와 최저매각가격의 결정1. *만약 감정평가업자의 부실감정으로 손해를 입은 감정평가의뢰인 또는 선의의 제3자는 감정평가에 관한 법률상의 손해배상책임과 민법상의 불법행위로 인한 손해배상책임을 함께 물을 수 있다. 특별한 사정이 없는 한 감정인의 평가액이 최저매각가격이 되므로 감정평가의 잘못과 매수인의 손해 사이에는 상당인과관계가 있다.[집행관x, 감정인o] 2. 최초 매각가격을 결정한 후 상당한 시일이 경과되고 부동산가격에 변동이 있다고 하더라도 평가의 전제가 되는 중요한 사항이 변경되지 않는 한 재평가를 명할 필요가 없고, 단순히 경매절차진행 중 상당한 시일이 경과하였다는 사실, 가격이 저렴하다는 사실 등은 재평가사유가 되지 못한다. 3. 토지에 대한 경매에서 그 지상건물을 토지의 부합물 또..

16. 남을 가망이 없을 경우의 경매취소1. 매수인이 인수해야 할 부담(배당요구를 하지 않은 최선순위전세권자의 전세금 등)은 우선채권에 포함되지 아니한다. 2. 이중경매의 경우에는 압류채권자 중 최선순위권리자의 권리를 기준으로 우선채권의 범위를 정하여야 한다.(2011) [압최 : 침해방지신청인, 무잉여] 3. *부동산임의경매 신청채권자가 경매절차 진행 중에 신청채권과 별개의 선순위 채권 및 근저당권을 양수받은 경우에도 선순위 근저당권의 피담보채권액을 선순위 채권액의 계산에 포함시켜 법 102조에 따른 잉여 여부를 계산하여야 한다.(2011) 4. *공동저당권의 목적인 여러 개의 부동산 중 1개만 경매되는 경우 또는 여러 개의 부동산이 개별매각되는 경우에는 각 경매사건마다 피담보채권 전액이 우선채권으로 ..

17. 매각물건명세서​가. 취지(1) 집행법원은 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 비치하여 누구든지 열람할 수 있도록 하여야 한다(105조 2항). 경매대상 부동산의 현황을 되도록 정확히 파악하여 일반인에게 그 현황과 권리관계를 공시함으로써 매수희망자로 하여금 경매대상 물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하여 예측하지 못한 손해를 입는 것을 방지하고자 함이다.[2017 법무사](2) 매각물건명세서의 기재는 이중경매에서 선행사건이 정지된 경우 후행사건에 따라 속행할 수 있는가의 표준이 된다. 즉 선행사건이 정지된 때에 그 선행절차가 취소되면 매각물건명세서상의 기재사항(민사집행법 105조 1항 3호의 기재사항 : 등기된 부동산의 권리 또는 가처분으로서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것)..

18. 매각조건[최부자 의대말공임] ☕ 법정매각조건[8가지]1) 최저매각가격 미만의 매각불허2) 잉여주의3) 부동산 위의 부담의 인수주의와 소멸주의4) 매수인의 자격5) 매수신청인의 의무6) 대금지급과 소유권취득 및 인도명령7) 말소촉탁과 비용부담8) 공유지분매각과 타공유자의 권리1. 최저매각가격 미만으로 매각을 허가할 수 없고, 이 조건은 이해관계인의 합의로도 변경할 수 없다. 2. 매수인은 압류 전에 성립한 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있으며, 체납처분압류가 되어 있는 부동산에 대하여 경매절차가 개시되기 전에 민사유치권을 취득한 유치권자도 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있다.  ★ 유치권에 의한 경매절차가 정지된 상태에서 그 목적물에 대한 강제경매 또는 담보권실..

19. 매각기일·매각결정기일의 공고1. 공고는 매각기일의 2주전까지 하여야 하고, 20일 전까지 공고의뢰를 하여야 한다. “2주전까지”의 기간규정은 훈시규정이 아니므로 그 기간을 어긴 때에는 매각기일을 변경하여야 하고, 일찰 실시 후에 발견한 때에는 매각불허가를 하여야 한다. 공고일과 매각기일 사이의 중간기간이 13일이면 되고, 이 13일의 중간기간은 공고사항에 변경이 있는 때에도 변경공고일부터 계산하여 준수되도록 새기일을 정하여야 한다.  2. 매각기일 종료 후 매각결정기일을 변경하는 때에는 변경된 매각결정기일을 우편송달 기타의 방법으로 이해관계인에게 통지하여 알렸으면 족하고 이를 공고하지 않았다고 하여도 매각허가결정이 위법이라 할 수 없다. 3. 신문공고상의 표시와 실제면적의 차이가 미미한 때에는 이..

20. 매각기일·매각결정기일의 통지1. *이해관계인에 대한 기일 통지의 누락은 민사집행법 121조 1호에서 정한 매각허가에 대한 이의사유인 ‘집행을 속행할 수 없는 때’에 해당하므로 위 통지를 받지 못한 이해관계인은 매각허가결정에 대한 항고를 할 수 있다. 2. 민사집행법 129조 1항의 ‘손해’란 현실적인 재산상의 손해가 아니라, 법이 보장하고 있는 절차상 권리를 침해당한 손해이므로, 통지를 받지 못함으로 인하여 이해관계인에게 구체적 또는 추상적으로 재산상의 손해가 발생한 경우에 한하여만 그 이해관계인에게 즉시항고가 허용되는 것은 아니다. 3. [오답노트] *경매법원이 이해관계인 등에게 매각기일 등의 통지를 하지 아니하여 그가 경락허가결정에 대한 항고기간을 준수하지 못하였다면 특단의 사정이 없는 한 그..

21. 매각의 실시1. 행위무능력자는 법정대리인에 의해서만 매수신청을 할 수 있고, 유아로서 의사능력이 없는 미성년자는 법정대리인에 의하여 매수신청을 하지 않는 한 그에 대한 매각허가는 무효이다. 2. 법인은 대표자가 그 자격을 증명하는 상업등기사항증명서 또는 법인등기사항증명서를 첨부하여 매수신청을 하여야 한다. 법인의 인감증명서로 대표자의 자격을 증명하는 서류로 볼 수 없다.3. 비법인 사단, 재단은 대표자나 관리인이 있으면 매수시청을 할 수 있고, 이때 정관등 규약, 대표자나 관리인 증명서면, 사원총회결의서, 대표자나 관리인의 주민등록등본 등을 제출하여야 한다. 4. 매수신청이 금지되는 자로는 채무자, 매각절차에 관여한 집행관, 매각부동산을 평가한 감정인, 그 외에 집행법원의 법관과 법원직원, 재경매..

공유지분경매(O)와 공유물분할경매(X)에서 공유자의 우선매수권 행사  지분경매와 공유물분할에 의한 경매① 경매물건 중에는 공동으로 소유하고 있는 토지 또는 건물의 일부 지분만 경매로 매각이 되거나 공동으로 소유하고 있는 부동산의 분할을 위해 경매에 부쳐지는 물건들이 상당수 등장한다. 전자를 공유지분경매라 하고, 후자를 공유물분할을 위한 경매라고 하는데 언뜻 보면 같아 보이는 이 둘 사이에는 상당한 차이가 존재한다. ② 우선 경매의 종류부터가 다르다. 공유지분경매는 실질적 경매절차에 해당하지만 공유물분할을 위한 경매는 실질적 경매의 형식을 빌은 것일 뿐 사실상 형식적으로 진행하는 경매절차이다. ③ 따라서 전자는 경매신청채권 회수를 위한 채권이 존재하고 더불어 채권자, 채무자가 존재하나 후자는 그러한 채권채..

23. 새매각1. 공고, 통지누락 등 절차상 하자로 매각기일이 변경된 경우는 가격 저감을 할 수 없다. 따라서 착오로 가격 저감을 하고 새매각을 하여 저감 전의 최저매각가격 이상의 매수 신고가 있더라도 그 매각절차는 위법하다. 2. 가격 저감에 대하는 독립한 불복방법이 없고, 매각허가에 대한 이의 또는 매각허가결정에 대한 항고로 불복할 수는 있다. 3. 매각허가결정이 항고로 취소되고 다시 경매를 실시한 경우나, 매각허가결정이 확정되어 대금납부가 된 후에 추후보완항고에 의하여 매각허가결정이 취소된 경우에도 새매각을 명하여야 한다.​​#남양주법무사 #구리법무사 #남양주경매 #구리경매 #민사집행 #부동산경매

24. 매각결정기일[허능내 방중천그]1. 매각결정기일의 변경은 이해관계인에게 통지하면 족하고, 변경된 기일을 공고할 필요는 없다. 2. 전 매수인은 재매각의 매각결정기일에 이의진술권을 가지지 못하나 대금지급기한의 통지가 부적법함에도 재매각명령을 한 경우에는 그 매각결정기일에 이의를 하거나 매각허가결정에 대하여 항고를 할 수 있다. 3. 매각허가에 대한 이의는 독립된 청구나 신청이 아니어서 경매법원은 이를 참고로 매각허부의 결정을 선고하면 되는 것이고, 따로 그 이의에 대하여 인용 또는 기각의 재판을 할 필요는 없다.  4. 매각허가에 대한 이의신청사유로 ‘최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때’를 규정하고 있는바, 여기서 ‘매수할 능력이 없는 때’는 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 ..

25. 매각불허가결정[이직과정]1. 직권불허가의 경우 : 법정대리인의 추인, 농지취득자격증명의 제출 등으로 흠이 없어진 경우에는매각불허가를 하여서는 아니 된다. 2. 과잉매각의 경우 : 수개의 부동산을 매각하는 경우에 1개의 부동산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 부동산의 매각을 허가하지 아니한다. 여기서 ‘모든 채권자’란 신청채권자 및 그에 우선하는 채권자와 그와 동순위로 배당받을 채권자, 이중압류채권자 등을 포함하나, 경매신청채권자보다 후순위의 채권은 포함되지 않는다. 3. 집행정지결정정본이 제출된 경우 :☕ 집행정지결정정본 제출[요약][허가결정확정차단효 없음][변불미득]1) 매각실시 전 : 매각기일변경2) 매각허가결정기일 전 : 매각불허가 결정3) 대금납부 ..

26. 매각허가결정1. 최고가매수신고인이 착오로 본래 기재하려고 한 입찰가격보다 높은 가격을 기재하였다는 사유로 매각을 불허할 수 없다. 2. 경매 목적의 부동산의 소유권은 경락대금을 실질적으로 부담한 자가 누구인가와 상관없이 대외적으로 물론 대내적으로도 매수인이 취득한다. 3. 저당토지 위에 과수가 있는 경우에는 토지저당권의 효력은 별도의 사유가 없는 한 과수에도 미치므로 토지에 대한 매각허가결정에 매각가격을 표시함에는 과수가액도 포함하여 기재함이 마땅하고 토지만의 가격을 표시함은 명백한 오류가 있는 경우에 해당하므로 경정결정을 한다.​​#남양주법무사 #구리법무사 #남양주경매 #구리경매 #민사집행 #부동산경매

27. 매각허부결정에 대한 즉시항고☕ 매수보증 : 지금가 , 항고보증 : 금가☕ 입찰보증 : 지금자☕ 매각불허가결정에 대한 항고 : 항고보증 없음☕ 매각허가결정에 대한 추완항고 : 230[사유없어진 날로부터 2주, 외국 30일]☕ 인도명령에 대한 즉시항고 : 110 1. 매각허부결정에 대한 불복방법으로 즉시항고만이 인정되므로 통상항고나 특별항고 또는 집행에 관한 이의로 그 시정을 구할 수 없다. ‘부동산매각허가에 대한 이의신청’이라는 제목으로 제출된 불복신청은 이를 즉시항고로 보고 처리함이 상당하다. 2. 즉시항고를 제기할 수 있는 자는 이해관계인, 매수인, 매수신고인에 한한다.항고인의 채권자가 채권자대위에 의하여 즉시항고 할 수는 없다. 3. 이해관계인은 민사집행법 90조의 이해관계인을 의미하고, 이들..

대법원 2014. 10. 8.자 2014마667 전원합의체 결정 [주식압류명령] [공2014하,2159] - 항고의 고지의 효력판시사항결정·명령의 원본이 법원사무관등에게 교부되어 성립한 경우, 결정·명령이 당사자에게 고지되어 효력이 발생하기 전에 결정·명령에 불복하여 항고할 수 있는지 여부(적극) 결정요지[다수의견] 판결과 달리 선고가 필요하지 않은 결정이나 명령(이하 ‘결정’이라고만 한다)과 같은 재판은 원본이 법원사무관등에게 교부되었을 때 성립한 것으로 보아야 하고, 일단 성립한 결정은 취소 또는 변경을 허용하는 별도의 규정이 있는 등의 특별한 사정이 없는 한 결정법원이라도 이를 취소·변경할 수 없다. 또한 결정법원은 즉시항고가 제기되었는지 여부와 관계없이 일단 성립한 결정을 당사자에게 고지하여야 하..

민사집행절차상 재항고는 민사집행법 제15조의 즉시항고에 관한 규정이 준용된다는 취지의 최초 결정인 대법원 2004. 9. 13.자 2004마505 결정을 따른 것으로 가장 최근의 결정이다.【판시사항】 [1] 민사집행법상의 즉시항고에 관한 항고법원의 결정에 대하여 재항고가 제기된 경우, 민사집행법상의 즉시항고의 방식에 관한 규정의 준용 여부(적극) - 재항고도 민집 §15조를 준용 [2] 제1심의 인도명령에 대한 즉시항고를 기각한 원심의 항고기각결정에 대하여 재항고인이 재항고를 제기하면서 10일 이내에 재항고이유서를 제출하지 않은 경우, 원심으로서는 결정으로 재항고를 각하하여야 하고, 원심이 이를 각하하지 않은 때에는 대법원이 재항고를 각하하여야 한다고 한 사례 【결정요지】 [1] 인도명령에 대한 즉시항고..

28. 매각허가결정의 확정과 그 효력1. 집행법원이 보정명령에의 불응, 항고기간 도과, 항고보증을 제출하지 않음 등을 이유로 항고각하결정 또는 항고장각하결정을 한 경우 그 결정에 대한 즉시항고가 제기된 경우에는 매각허가결정은 확정된다. ★ 매각허가결정이 있은 뒤에 집행정지결정정본이 제출된 경우에도 그것이 재판의 확정을 방해하거나 재판의 효력을 저지하는 효력이 없으므로 항고기간의 도과로 매각허가결정은 확정된다. 다만 이는 집행을 속행할 수 없는 사유에 해당하므로 집행법원은 대금지급기한을 지정할 수 없다. 2. 매수인의 대금지급의무는 매각허가결정의 효력으로 발생하는 것이므로 그 확정 전에 대금지급기한을 정하더라도 그 기한지정은 아무런 효력이 없고, 그 기한 내에 매수인이 매각대금을 납부하지 아니하였다 하더라..